I- GİRİŞ
İntifa hakkı, “şahsa bağlı irtifaklar” arasında yer almaktadır. Şahsa bağlı irtifaklar ise bir şahıs lehine tesis edilen ve lehine tesis edildikleri şahısla kaim (1) olan irtifaklardır. Mirasçıya intikal etmezler ve devredilemezler.
Bu doğrultuda intifa hakkı; başkasına ait bir eşya, hak veya malvarlığı üzerinde belirli bir kişiye tam yararlanma imkanı sağlayan bir irtifak hakkıdır. İntifa hakkının kurulması ile gayrimenkulün maliki, eşyanın veya hakkın, özdeğerini kendisinde tutmakta, buna karşılık bunlardan elde edilebilecek yararları belirli bir kişiye tahsis etmektedir (2).
İntifa hakkının konusu menkul, gayrimenkul, hak veya malvarlığı olabilir (3).
Gayrimenkul hukukuna ilişkin olarak, en önemli konulardan biri olması itibariyle bu yazımızda, geniş anlamda intifa hakkını anlatmaya çalışacağız.
II- İNTİFA HAKKININ UNSURLARI
1- İntifa hakkı, bir eşya hukuku konusu olarak düzenlenmiştir. Esas itibariyle bir irtifak hakkıdır.
2- İntifa hakkı, zaruri olarak hak sahibine ayrılmaz bir biçimde bağlanır. İntifa hakkı, bir şahıs lehine tanınabilir. Bu şahıs, gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Birden çok kişi lehine tesis edilen intifa hakkının, müşterek veya iştirak halinde olması da mümkündür.
Daha önce de belirttiğimiz gibi şahsa bağlı irtifaklar arasında sayılan intifa hakkı devredilemez ve mirasçıya intikal etmez. Buna karşılık intifa hakkı sahibi, bu hakkı, mutlaka bizzat kullanmaya mecbur değildir. İntifa hakkının kullanılmasını başkasına bırakabilir. İntifa hakkının kullanılması, tüm olarak başkasına bırakılabileceği gibi yalnız muhtevasındaki “bazı münferid yararlar açısından” dahi bu imkan vardır (4).
3- İntifa hakkı, hak sahibine başkasına ait bir eşya, hak veya malvarlığı üzerinde tam bir yararlanma yetkisi sağlar. Buna karşılık taraflarca, belirli yararlanma yetkilerinin intifa kapsamı dışında kalacağı kararlaştırılarak bir sınırlandırma yapılabilmesi de mümkündür. Ancak intifa hakkı, münferid yararlanma yetkilerine münhasır olarak kurulamaz.
4- İntifa hakkı, sahibine, yalnız yararlanma yetkisi sağlar. Malın özdeğeri malikte kalmaktadır. Bu nedenle intifa hakkı sahibi, intifa konusu üzerinde hukuki tasarruflarda bulunamayacağı gibi özdeğere zarar verebilecek fiili tasarruflarda da bulunamaz.
MK’nın 817. maddesinin birinci fıkrasına göre; “İntifa hakkı sahibi, intifa konusu taşınmazın ekonomik özgülenme yönünü malike önemli zarar verecek şekilde değiştiremez. Özellikle onu yeni bir şekle dönüştüremeyeceği gibi, onda önemli bir değişiklik de yapamaz.”
İntifa hakkı sahibi, zararın kendi kusurundan ileri gelmediğini ispat etmedikçe, malın yok olmasından veya değerinin azalmasından, MK’nın 800. maddesi gereğince sorumludur. Ayrıca yararlanma için gerekli olmadığı halde tükettiği şeyleri tazmin etmekle de yükümlü olmaktadır. Buna karşılık, intifa hakkı sahibi, malın olağan kullanılması sonucunda meydana gelen değer azalmalarından sorumlu değildir.
III- İNTİFA HAKKININ İKTİSABI
İntifa hakkı, devredilebilen haklardan olmadığı için devren iktisap mümkün değildir. İntifa hakkının iktisap edilme şekli “tesisen iktisap” şeklinde ola-bileceği gibi “aslen iktisap” şeklinde de olabilmektedir.
A- TESİSEN İKTİSAP
İntifa konusunun niteliğine göre intifa hakkının tesisi değişik hükümlere tabi olmaktadır.
1- Gayrimenkul Üzerinde
Bir gayrimenkul üzerinde intifa hakkı tesis edilebilmesi için öncelikle tapu kütüğüne tescil yapılmalıdır (MK Md. 795/I).
Taşınır ve taşınmazlarda, intifa hakkının kazanılması ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça, mülkiyete ilişkin hükümler uygulanmaktadır.
Bu hükümler çerçevesinde, geçerli bir iktisap sebebi, malikin tescil talebi ve tescil gereklidir. İktisap sebebi, ölüme bağlı tasarruf olabileceği gibi bir sözleşme de olabilir. Gayrimenkul üzerinde, intifa hakkı kurma borcu doğuran sözleşmeler, MK’nın 795/II. maddesindeki yollama gereğince, resmi şekilde yapılmaktadır.
2- Menkul Üzerinde
MK’nın 795/I. maddesine göre; intifa hakkı tesisi menkullerde, zilyetliğin devri ile mümkün olmaktadır. Hak sahibi lehine fer’i zilyetlik (5) tesis edilmelidir.
Menkul mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin hükümler menkul üzerinde intifa tesisi için de geçerlidir. Malik ile hak sahibi, menkulün intifası için teslim edildiği ve alındığı hususunda anlaşmalıdırlar. Bu tasarruf işlemi için malikin tasarruf yetkisine sahip olması gerekmektedir. Aksi halde, intifa geçerli olarak kurulamaz. Ancak MK’nın 988. maddesi gereğince, bir taşınırın emin sıfatıyla zilyedinden, o şey üzerinde iyiniyetle mülkiyet veya sınırlı ayni hak edinen kimsenin edinimi, zilyedin bu tür tasarruflarda bulunma yetkisi olmasa bile korunur.
3- Haklar Üzerinde
Haklar üzerinde intifa hakkı tesisi için, intifa maksadını günden bir devir sözleşmesinin yapılması gerekmektedir. Hak üzerinde intifa hakkı, intifa maksadıyla devredilmesini gerektirdiğinden, ancak devredilebilir haklar üzerinde tesis edilebilmektedir. İntifa hakkını kuran sözleşme, yükümlenecek hakkın devrine ilişkin şekle tabi olacaktır.
4- Malvarlığı Üzerinde
Bir malvarlığı üzerinde intifa hakkı tesisi için bu malvarlığı içinde yer alan gayrimenkuller, menkuller ve hakların herbiri üzerinde, kendi şekline uygun olarak ayrı ayrı intifa hakkı kurulması gerekmektedir. Bir malvarlığı üzerinde tek bir işlemle toptan intifa hakkı kullanılması mümkün değildir.
B- ASLEN İKTİSAP
1- Kanuni İntifa Hakkının İktisabı
Bu iktisap şekli, Eski Medeni Kanun’un 3678 sayılı Kanun ile yürürlükten kaldırılan 540. maddesine göre müteveffanın ölüm tarihinde, bütün gayrimenkulleri menkulleri ve hakları üzerinde doğrudan doğruya Kanun ge-reğince, meydana gelmiştir. Gayri-menkuller için tescil, menkuller için zilyedliğin nakli, haklar için temlike gerek yoktur. İntifa hakkı, miras bırakanın malvarlığı üzerinde, toptan olarak elde edilmiştir. Ancak intifa hakkı sahibinin, kazandığı intifa hakkını, gayrimenkullerde tescil ettirmesi, menkullerde zilyedliği tesis etmesi, alacaklarda borçluyu haberdar etmesi kendi menfaati açısından önemli olmaktadır (6).
2- İntifa Hakkının Zamanaşımı İle İktisabı
İntifa hakkının zamanaşımı ile iktisabı da mümkündür. Bu hususta, gayrimenkul mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması hükümleri uygulanmaktadır. Menkullerde de zamanaşımı ile intifa hakkı kazanılabilmektedir. Bu durumda, MK’nın 777. maddesi uygulanır. Adı geçen maddeye göre; başkasının taşınır malını davasız ve aralıksız beş yıl iyiniyetle ve malik sıfatıyla elinde bulunduran kimse, zamanaşımı yoluyla o taşınırın maliki olur. Alacakları üzerinde ise intifa hakkının zamanaşımı ile kazanılması mümkün olmamaktadır.
3- İntifa Hakkının Mahkeme İlamı İle İktisabı
Bir gayrimenkul üzerinde, intifa hakkı kurulması borcunu doğuran geçerli bir sözleşmeyi, borçlu malik, yerine getirmez ise hak sahibi, MK’nın 716/I. maddesine göre, mahkemeye müracaat etmek suretiyle, intifa hakkının kendisine tanınmasını isteyebilir. Bu durumda hak sahibi, intifa hakkını tescilden önce kazanmaktadır. Mahkeme hükmü, yenilik doğuran bir hükümdür. Tescil ise kurucu değil, açıklayıcı niteliktedir.
Mahkemenin vermiş olduğu hüküm ile intifa hakkı tesis edilmiş olmaz. Söz konusu mahkeme ilamının icraya konması, menkul malın malikin elinden alınıp, intifa hakkı sahibine teslim edilmesi gerekmektedir.
IV- İNTİFA HAKKININ KURULMASI (7)
MK’nın 795. maddesine göre, “… taşınmaz mallarda intifa hakkı tapu siciline kayıt ile doğar. Aksine bir kayıt bulunmadıkça mülkiyete ilişkin hükümler… intifa haklarının iktisabında ve tescilinde de uygulanır.”
İntifa hakkı, bir önceki başlıkta da belirttiğimiz gibi, sözleşmeyle kurulan intifa hakkı, kanuni intifa hakkı ve mahkeme kararıyla kurulan intifa hakkı olmak üzere üç şekilde kurulabilir.
İntifa hakkı kurulabilmesi için aşağıdaki belgeler gerekmektedir.
1- İntifa hakkı tesis edilecek taşınmaz malın varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikinin sözlü beyanı,
2- İntifa hakkı tesisini isteyen tarafların veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları ile temsilciliğe ilişkin belgeler,
3- Tarafların son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm büyüklüğünde birer vesikalık fotoğrafları,
4- İntifa hakkı mahkeme kararı ile tesis edilecekse kesinleşmiş mahkeme kararı.
5- Kanuni intifa hakkı tesis edilecekse, sağ kalan eşin intifa hakkını seçtiğine dair veraset senedi,
6- İntifa hakkı, taşınmazın tümü üzerinde değil de bir kısmı üzerinde kurulacaksa bu kısmı gösterir kroki.
V- İNTİFA HAKKININ SONA ERMESİ
İntifa hakkının sona erme sebepleri, intifa hakkının konusuna göre farklılık arzetmektedir.
A- GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ İNTİFADA SONA ERME
1- Gayrimenkulün Tamamen Ortadan Kalkması
Gayrimenkul, doğal afetler sonucu yok olursa veya artık yararlanılamayacak şekilde harap olursa, intifa hakkı sona ermektedir (MK Md. 796). Gayrimenkulün yalnız bir kısmı yok olmuşsa veya bir kısmı yararlanılamayacak durumdaysa, intifa hakkı, gayrimenkulün kalan bölümü üzerinde devam eder.
Gayrimenkulün maliki, yararlanılamayacak derecede harap olan intifa konusu malı, yararlanılacak hale getirmekle yükümlü değildir; getirirse intifa hakkı yeniden kurulmuş olur (MK Md. 798/I).
Sigorta ve kamulaştırma gibi durumlarda intifa hakkı, hakkın konusu yerine geçen karşılık üzerinde devam eder (MK Md. 798/II).
Örneğin; üzerinde intifa hakkı kurulan, sahildeki bir gayrimenkulün, bir kısmı çökme neticesi ortadan kalkmışsa ve sonradan aynı yerin toprakla doldurulması ile bu yer yeniden ihya edilmişse, intifa hakkı, gayrimenkulün yenilenen kısmı üzerinde devam edecektir (8).
Gayrimenkulün tamamen ortadan kalkması durumunda, intifa hakkı terkin edilmeden sicil dışı sona ermektedir. Bu durumda terkin açıklayıcı nitelikte olmaktadır.
2- Kamulaştırma (İstimlak)
Kamulaştırma sonucunda da gayrimenkul üzerindeki intifa hakkı sona ermektedir. Daha önce de belirttiğimiz gibi MK’nın 798/II. maddesi gereğince, kamulaştırma gibi durumlarda intifa hakkı, hakkın yerine geçen karşılık üzerinde devam etmektedir.
Sonradan kamulaştırmadan dönülmesi nedeniyle, gayrimenkul eski malike geri dönmüş ise bu durumda, intifa hakkı gayrimenkul üzerinde yeniden kurulmuş olur.
3- Mahkeme Kararı
İntifa hakkı sahibinin, malike karşı terkin borcu altında olduğu durumlarda, terkin talebinde bulunmaktan kaçınırsa, gayrimenkulün maliki, dava yolu ile intifa hakkının terkinini sağlayabilmektedir. Bu durumda da mahkeme kararı ile intifa hakkı sicil dışı, terkinden önce sona ermektedir.
MK’nın 716. maddesi gereğince, malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek yetkisine sahip olan kişiye tanınan hak, yukarıda izah ettiğimiz haliyle bu kez de gayrimenkul malikine tanınmaktadır.
4- Cebri İcra
İntifa hakkından önce gelen bir gayrimenkul rehninin olması durumunda, borcun ödenmemesi nedeniyle gayri-menkulün icra yoluyla paraya çevrilmesi ile intifa hakkı da sona ermektedir. Bu şekilde intifa hakkının sona erebilmesi için terkin gerekmektedir.
5- Ölüm, İnfisah, Süre
Gayrimenkul üzerindeki intifa hakkı, hak sahibinin ölümü ile sona ermektedir (9). Bu durumda sonradan yapılan terkin, açıklayıcı nitelikte olmaktadır. İntifa hakkı, mirasçılara intikal etmeyeceğinden dolayı, intifa hakkı sahibinin gerçek kişi olması halinde ölümü ile tüzel kişi olması halinde ise infisahı ile sona ermektedir.
Tüzel kişilerin intifa hakkı sahibi olabileceği süre de sınırlandırılmıştır. Buna göre, tüzel kişi için ancak 100 sene intifa hakkı tanınabilmektedir.
Gerçek kişiler için gaiplik kararı (son altı aydır haber alınamama ve ölüm tehlikesi içinde kaybolma durumu) verilmesi halinde de ölümle aynı sonucu doğuracağından intifa hakkı sona ermektedir.
Ölüm ve infisah halinde, intifa hakkı, terkin dışı sona ermektedir. Sonradan yapılacak terkin işlemi açıklayıcı niteliktedir.
6- Terkin İle Sona Erme
Kendiliğinden sona erme sebepleri dışında, gayrimenkul üzerinde tescille kurulan intifa hakkı terkin ile sona ermektedir. İntifa hakkı sahibi, terkin talebinde bulunabilir (MK Md. 796/I).
Geçerli ve yazılı bir terkin talebi yok ise terkin, MK’nın 1025/I. maddesi gereğince yolsuz olur ve intifa hakkını sona erdirmez.
MK’nın 796/II. maddesi, sürenin dolması veya hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sona erme sebepleri, taşınmazlarda, malike, terkini isteme yetkisi vermektedir.
Bu üç sebep ile intifa hakkının sona ermesi durumunda, terkinin fonksiyonu da farklı olmaktadır. Örneğin, ölüm halinde intifa hakkı, terkin dışı sona ereceğinden, sonradan yapılacak terkin işlemi açıklayıcı nitelik taşımaktadır.
Diğer taraftan, intifa hakkı sahibinin bu haktan vazgeçmesi durumunda, hak terkin dışı sona ermemektedir. Terkin için intifa hakkı sahibinin, yazılı terkine muvafakat etmesi gerekmektedir. Gayrimenkul maliki, sadece intifa hakkı sahibinden, muvafakat etmesini talep edebilir. Eğer intifa hakkı sahibi, terkini talep borcunu yerine getirmez ise bu durumda, daha önce de belirttiğimiz gibi mahkemeden karar almak gerekmektedir. Gayrimenkul malikinin, doğrudan intifa hakkının terkinini talep etme hakkı yoktur.
İntifa hakkı sahibi, terkin talebinde bulunursa, intifa hakkı terkin ile sona erer. Burada terkin işlemi, açıklayıcı değil, “hakkı sona erdirici” niteliktedir.
Sürenin geçmesi ile intifa hakkının sona ermesi durumunda da tescil hukuki değerini kaybedeceğinden gayrimenkul maliki, doğrudan doğruya terkin talebinde bulunabilecektir.
B- MENKULLER VE ALACAKLAR ÜZERİNDEKİ İNTİFANIN SONA ERMESİ
1- Menkulün yok olması ve alacağın sona ermesi halinde, intifa hakkı kendiliğinden sona ermektedir (MK. Md. 796/I).
Menkul malın veya alacağın yerine bir karşılık elde edilmiş ise intifa bunun üzerinde devam etmektedir (MK Md. 798/II).
2- İntifa hakkı süreye bağlı ise sürenin geçmesi, hak sahibinin vazgeçmesi, ölümü veya tüzel kişinin infisahı halinde de menkul ve alacaklar üzerindeki intifa hakkı kendiliğinden sona ermektedir.
VI- SONUÇ
İntifa hakkı, irtifak haklarının en önemlileri arasında sayılmaktadır. “İntifa” ve “irtifak” kelimeleri birbirlerine çok benzedikleri için uygulamada, bu iki kavram çok karıştırılmaktadır. Kanun, intifa hakkı sahibine, gayrimenkule ilişkin geniş bir yararlanma hakkı tanımaktadır. İrtifak hakları, intifa hakkını da kapsar nitelikte daha geniş bir alana yayılmaktadır. Özellikle de, uygulanacak hükümler açısından bu iki kavram birbirine karıştırılmamalıdır.
Şahısla kaim: Şahıs yaşadığı sürece hüküm ifade eden.
(2) Kemal OĞUZMAN-Özer SELİÇİ, “Eşya Hukuku”, Filiz Kitabevi, İstanbul, 1997, s. 618-619.
(3) Zuhal TOP, “İntifa Bir İrtifak Mıdır?”, Hürses, Hukuki Yaklaşım Köşesi, 03.12.2003, s. 5.
(4) OĞUZMAN-SELÇİ, age, s. 619.
(5) Fer’i zilyedlik: Zilyedliği, bir başka kimseden devralan zilyedliği, zilyedliği başka kimseye bağlı olan kişinin zilyedliği (Ejder YILMAZ, Hukuk Sözlüğü, Yetkin Yayınları, Genişletilmiş Dördüncü Baskı, Ankara, 1992, s. 278.)
(6) OĞUZMAN-SELÇİ, age, s. 623
(7) Görsel Öcal DÖRTGÖZ, Tapu İşlemleri, Turhan Kitabevi, Ankara, 2003, s. 203-207.
(8) OĞUZMAN-SELİÇİ, s. 625.
(9) MB’nin 19.06.2003 tarih ve B.070.0.GEL.0.60/6000-2283-26296 sayılı Özelgesi: “İntifa hakkı şahsa bağlı bir hak olup sahibinin ölümü ile son bulmakta ve konu mülkiyetle birleşmektedir. Diğer bir ifade ile intifa hakkı, sahibi öldüğü zaman mirasa dahil olmamakta, doğrudan konu mülkiyet sahiplerine geçmektedir. Bu durumda, intifa hakkının veraset yolu ile intikalinde vergilendirme işlemlerinin mirastan ayrı yapılması gerekmektedir. Verginin mükellefi ise intifa hakkı kendisine intikal eden kuru mülkiyet sahibinin alacağı açıktır. Kuru mülkiyet sahibinin kanuni ya da mansup mirasçı veya tamamen farklı bir kişi olmasının vergilendirme bakımından herhangi bir önemi bulunmamaktadır.”