I- GİRİŞ
Gayrimenkul satışları, özellikle 2005 yılında büyük bir sıçrama yaptı. Bu sıçramada, faiz oranlarının düşmesine bağlı olarak, konut kredi faizlerinin düşmesi ve yaklaşan mortgage olayının esintisi de etkili oldu.
Gayrimenkul alanlar, maliyetlerin yüksekliği nedeniyle zorlanmakta, alım bedelinin bir kısmını ya yakınlarından borç alarak, ya da bankalardan kredi kullanmak suretiyle karşılamaktadırlar. Bu aşamada, tapu işlemleri sırasında ödenmesi gereken harç tutarı alıcı açısından ilave bir maliyet unsuru olarak ortaya çıkmaktadır.
Gayrimenkul alımına ilişkin tapu tescil işleminde, alıcı ve satıcının ayrı ayrı binde 15 oranında “Tapu Harcı” ödemesi gerekmektedir. Yaygın olan uygulamada, satıcı alım-satım masraflarına karışmadığından, genellikle satıcının ödemesi gereken Tapu Harcıda alıcı tarafından karşılanmaktadır. Bu noktada daha az harç ödemek için tapu işlemleri, istisnai durumlar dışında gerçek alım satım bedelinden daha düşük olan emlak vergi değeri üstünden yapılmaktadır. Yüksek tutardaki gerçek alım satım bedeli yerine, daha düşük tutardaki emlak vergi değeri üstünden Tapu Harcı ödenmesi hem alıcıya hem de satıcıya önemli bir avantaj sağlanmaktadır (1).
II- GAYRİMENKULÜN SATIŞINDA HANGİ DEĞERİN ESAS ALINACAĞI VE BUNUN YASAL DAYANAĞI
A- GAYRİMENKUL SATIŞINDA HANGİ DEĞERİN ESAS ALINACAĞI
Tapu işlemleri sırasında, alıcı ve satıcının ortak çıkarı söz konusu olduğu için, gayrimenkulün tapu harcına esas tutulan değeri, düşük gösterilmektedir.
Örneğin, gerçek alım satım değeri 200.000 YTL olan bir apartman dairesinin ya da arsanın, “emlak vergisi değeri” 40.000 YTL ise, tapu işlemleri 40.000 YTL üzerinden yapılmakta, alıcı ve satıcı, 200.000 YTLüstünden 3.000’er YTL tapu harcını ödeme yerine, 40.000 YTL emlak vergisi değeri üzerinden, 600 YTL “tapu harcı” ödemektedirler. Bu uygulama nedeniyle, hem alıcı hem de satıcının ayrı ayrı 2.400’er YTL avantajı olmaktadır. Yukarıda da belirttiğimiz gibi, gerçek satış değeri yerine, emlak vergisi değerinin bildirilip, bu tutar üzerinden harç ödenmesi nedeniyle hem alıcı hem de satıcının, ortak çıkarı olduğundan, uygulamada genellikle “emlak vergisi değeri” esas alınmaktadır.
B- YASAL DAYANAĞI
Gayrimenkulün tapu işlemleri sırasında, “emlak vergisi değerinin esas alınacağını” Maliye Bakanlığı, son olarak 48 Seri No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile açıklamıştır (2).
Söz konusu Genel Tebliğ’in giriş bölümünde;
“Bürokrasi ve kırtasiyeciliği artıran işlemlerin ayıklanması, etkin ve verimli hizmet sunulması ve vatandaş memnuniyetinin artırılması amacıyla, tapu ve kadastro müdürlüklerince yapılan işlemler nedeniyle TAHSİL EDİLECEK HARÇLARIN EMLAK VERGİSİ DEĞERİ ÜZERİNDEN HESAPLANMASININ SAĞLANMASI, ayrıca bu idarelerin işlemleri sırasında doğan vergi ve harçların kolaylıkla tahsil edilmesi amacıyla, aşağıdaki açıklamaların yapılması gerekli görülmüştür.”
denilmek suretiyle, uygulama esasları, yasal dayanağı da belirtilerek açıklanmıştır.
Maliye Bakanlığı’nın, 48 Seri No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile yaptığı açıklamanın, tapu harcı ile ilgili kısmı, aşağıdaki gibidir:
“...mükellef ile vergi daireleri arasında yaşanan tapu harcı ihtilaflarının sona erdirilmesi amacıyla, belediyelerce 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre her yıl belirlenen emlak vergisi değerlerinin, belediyeler tarafından elektronik ortamda ve eksiksiz olarak, tapu dairelerine gönderilmesi uygun bulunmuştur. Tapu harçları her yıl 1 Ocak tarihinden itibaren, o yıl için belirlenen EMLAK VERGİSİ DEĞERLERİ ESAS ALINARAK HESAPLANACAĞINDAN, emlak vergisi değerlerinin, bu tarihten önce tapu dairelerine intikal ettirilmesi gerekmektedir.
492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı Tarife’nin I- Tapu İşlemleri bölümünün, 3, 4, 6/a, 6/b, 6/c, 8, 9, 12, 13/a, 13/b, 13/c, 15, 18, 19, 20/a bentleri ile II- Kadastro ve TAPULAMA İŞLEMLERİNDE TAPU HARCI, BELEDİYELERCE TESPİT EDİLEN EMLAK VERGİSİ DEĞERİ ESAS ALINARAK HESAPLANACAKTIR. Bu işlemler sırasında mükellefler, emlak vergisi değerinin üzerinde bir değer beyan etmek istemeleri halinde, beyan edilen değer tapu harcına esas alınacaktır”.
Yukarıdaki açıklamalardan ve dayanağı olan yasa maddelerinden de fark edileceği gibi, Maliye Bakanlığı “Tapu işlemleri sırasında, emlak vergisi değerinin gösterilmesinin yeterli olacağı” görüşündedir. Bunun istisnası uygulamanın ne şekilde olacağı da “…mükelleflerin emlak vergisi değerinin üzerinde bir değer beyan etmek istemeleri” olarak gösterilmiştir (3).
III- EMLAK VERGİSİ DEĞERİNİN ALTINDA SATIŞ
Bazı durumlarda, gayrimenkulün gerçek satış değeri, emlak vergisi değerinin altında da olabilir. Örneğin, emlak vergisi değeri 300.000 YTL olan bir arsa, 250.000 YTL’ye satılabilir. Bu gibi durumlarda, nasıl bir yol izlenmesi gerektiği, Maliye Bakanlığı’nca bir Özelge ile;
“...devir ve iktisap bedelinin, emlak vergisi tarhına esas olan değerden az olması halinde ve ilgililerin (satıcıların) talebi üzerine, bu değerin de tapu senedinde ayrıca gösterilmesi mümkün bulunmaktadır”.
şeklinde açıklanmıştır (4).
Mükelleflerin, gelir vergisi açısından cezalı duruma düşmemeleri için, alım-satım değerinin, emlak vergisi değerinden düşük olması halinde, düzenlenen tapu senedine, harca esas değerin yanında, gerçek satış değerini de yazdırmalarında yarar vardır (5). Satış bedeli, dört yıllık süre içinde yapılan satışlarda “değer artışı kazancı”nın hesaplanması bakımından önem taşıdığı için, tapu senedinde ayrıca belirtilmesinde, ısrar edilmesinde yarar vardır (6).
IV- SONUÇ
Yukarıdaki açıklamalardan da fark edileceği gibi, Maliye Bakanlığı 48 Seri No.lu Harçlar Tebliği’nde gayrimenkul satışlarında; mükellefin emlak vergi değeri üstünde bir bedel göstermediği müddetçe, Tapu Harcının emlak vergisi değeri üstünden hesaplanacağını açıklamış bulunuyor. Bu Tebliğ üstüne 1 Ocak 2006 tarihinden itibaren de, gayrimenkul satışlarında tapu dairelerince, mükellefler aracılığıyla belediyelerden alınan emlak vergi değeri üstünden Tapu Harcı hesaplamaktadır. Hisseli satışlarda, şufa davası açılmasını önlemek amacıyla, emlak vergi değerinin üzerindeki değer beyanlar (çoğu zaman gerçek değerinde üstünde bir bedel beyan edilmekte) bir tarafa bırakılırsa; mükelleflerin haklı olarak, emlak vergi değeri üzerinde bir değer beyan etmediği gözlenmektedir.
Her ne kadar 48 sayılı Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile uygulama bu şekilde yönlendirilse de; Harçlar Kanunu’na ekli, Tapu Kadastro İşlemlerinden Alınacak Harçlarla ilgili 4 sayılı Tarifenin, “1- Tapu işlemleri” başlıklı fıkrasının, 20/a bendinde; Tapu Harcının, gayrimenkullerin beyan edilen: devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere, emlak vergisi değeri üstünden hesaplanacağı hüküm altına alınmıştır. Harçlar Kanunu’na ekli tarifesinin bu hükmüne göre, Tapu Harcının 48 No.lu Tebliğ’de belirtildiği gibi, emlak vergisi değeri üstünden hesaplaması gerekmesine karşın, üzerinden harç hesaplanacak emlak vergisi değerinin, devir ve iktisap bedelinden (gerçek alım satım bedeli) az olmama zorunluluğu bulunmaktadır. Oysa; söz konusu Tebliğ’de, emlak vergisi değerinin üstünde bir değer beyanının, mükellefin istemine bırakılmış gibi görüntü verilmesi ve bu şekilde de uygulanması, zaman içinde çeşitli ihtilaflara yol açması kaçınılmaz.
Tebliğ’in, gözden geçirilerek Yasa ile örtüşmeyen bölümlerinin Yasa’ya uyarlı hale getirilmesi, olası ihtilaflarında peşinen önüne geçecektir.
(1) Bu konuda geniş bilgi ve ayrıntılı açıklama için Bkz. Şükrü KIZILOT-Ekrem SARISI-Sezgin ÖZCAN-Zuhal KIZILOT, Gayrimenkul Rehberi, İkinci Baskı, Yaklaşım Yayınları, Ankara 2005.
(2) 13 Eylül 2005 tarih ve 25935 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
(3) Şükrü KIZILOT, “Tapudaki Satış Değerinin Düşük Gösterilebileceği“, Hürriyet, “Emlak Eki”, 30 Mart 2006, s. 2
(4) Maliye Bakanlığı’nın, 24.02.1999 tarih ve 6604 sayılı Özelgesi. Bkz. Yaklaşım, Nisan, 1999, s.232-233; Bu konuda ayrıca Bkz. A. Bumin DOĞRUSÖZ, “Tapu Senedine Gayrimenkulün Gerçek Satış Bedelinin Yazılabileceği”, Yaklaşım, Sayı: 76, Nisan 1999, s. 58
(5) Ekrem SARISU, “Alım Satımlarda Harçlara Dikkat”, Radikal, Vergi Penceresi Köşesi, 16.01.1999, s.16
(6) A. Murat YILDIZ, “Gayrimenkul Devir ve İktisaplarında, Tapu Harcına Esas Matrah”, Yaklaşım, Sayı: 130, Ekim 2003, s. 114