Gayrimenkul Rehberi

21.2.2011 /
Av. Zuhal KIZILOT /
Yaklaşım Yayınları


* Gayrimenkulün Alım - Satımı
* Ölüm Ve Bağış Halinde Gayrimenkullerin Vergisi
* Gayrimenkulün Satış Ve Kiralanmasında Kdv Uygulaması Ve Özellikli Durumlar
* Gayrimenkullerin Kiralanması Ve Beyanname Verilmesi
* Emlak Vergisi, Tapu Harçları
* Kooperatifler Yoluyla Edinilen Konutlar
* Kat İrtifakı - Kat Mülkiyeti
* Gayrimenkul Bağışı, Trampa, İntifa Hakkı Verilmesi
* Gayrimenkullerle İlgili Aradığınız Herşey Bu Kitapta..

 Yazarlar

 Prof. Dr. Şükrü KIZILOT 

 

 Ekrem SARISU 

 

 Sezgin ÖZCAN 

 

 Av. Zuhal KIZILOT 

 

İçindekiler


BİRİNCİ BÖLÜM

GENEL AÇIKLAMALAR

I- GAYRİMENKUL KAVRAMI, TANIMI VE GAYRİMENKUL SAYILAN MAL VE HAKLAR.............. 37

A- GAYRİMENKUL KAVRAMI VE TANIMI................................................................................ 37

1- Gayrimenkul Kavramı.................................................................................................... 37

2- Gayrimenkul Tanımı...................................................................................................... 38

B- GAYRİMENKUL SAYILAN MAL VE HAKLAR...................................................................... 39

1- Arazi............................................................................................................................... 39

2- Tapu Kütüğünde Ayrı Sayfaya Kaydedilen Bağımsız ve Sürekli Haklar...................... 40

a) Üst Hakkı.................................................................................................................... 40

b) Kaynak Hakkı............................................................................................................. 40

3- Kat Mülkiyeti Kütüğüne Kayıtlı Bağımsız Bölümler....................................................... 41

II- GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ........................................................................ 41

A- TANIM................................................................................................................................ 41

1- Hukuki Niteliği................................................................................................................ 41

2- Şekli............................................................................................................................... 42

3- Hükmü............................................................................................................................ 43

4- Tapuya Şerh Verilmesi.................................................................................................. 43

a) Satış Vaadinin Şerhi İçin Tapu Sicil Müdürlüğü’ne Verilmesi Gereken Belgeler..... 45

b) Tescil İstem Belgesinin Yazımı.................................................................................. 45

c) Tapuya Şerhi.............................................................................................................. 45

d) İşlemin Mali Boyutu.................................................................................................... 46

B- BORCUN İFASI................................................................................................................... 46

C- BORCUN İFA EDİLMEMESİNİN SONUÇLARI...................................................................... 47

D- TAPUSUZ GAYRİMENKULLERDE MÜLKİYETİ NAKİL BORCU........................................... 48

III- GAYRİMENKULÜN BAĞIŞLANMASI..................................................................................... 48

A- BAĞIŞLAMANIN TANIMI, UNSURLARI VE HUKUKİ NİTELİĞİ............................................. 48

1- Bağışlamanın Tanımı..................................................................................................... 48

2- Bağışlamanın Unsurları................................................................................................. 49

3- Bağışlamanın Hukuki Niteliği........................................................................................ 49

B- BAĞIŞ İŞLEMİ İÇİN TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ TARAFINDAN İSTENEN BELGELER......... 49

1- Resmi Senedin Yazımı................................................................................................... 50

2- Tapuya Tescili............................................................................................................... 51

3- Tapu Senedinin Yazımı.................................................................................................. 51

4- İşlemin Mali Boyutu....................................................................................................... 51

5- Bağış Resmi Senedi Örnekleri...................................................................................... 54

a) Bağış........................................................................................................................... 54

b) Kat İrtifaklı Meskenin Bağışı (Örnek)......................................................................... 54

c) Rücu Şartı İle Bağışlama (Örnek)............................................................................... 55

d) Kuru Mülkiyet Bağışı (Örnek)..................................................................................... 56

C- BAĞIŞLAMANIN HÜKÜMLERİ............................................................................................ 57

D- BAĞIŞLAMANIN SONA ERMESİ........................................................................................ 57

1- Bağışlayanın Ölümü...................................................................................................... 57

2- Bağışlayanın Bağışlamadan Dönmesi.......................................................................... 57

3- Bağışlayanın Mirasçılarının Bağışlamadan Dönmesi................................................... 59

4- Bağışlamanın İptali........................................................................................................ 59

IV- İNTİFA (YARARLANMA) HAKKI VERİLMESİ......................................................................... 59

A- İNTİFA HAKKININ TANIMI VE UNSURLARI......................................................................... 59

1- İntifa Hakkının Tanımı.................................................................................................... 59

2- İntifa Hakkının Unsurları................................................................................................ 60

B- İNTİFA HAKKININ İKTİSABI................................................................................................ 61

1- Tesisen İktisap.............................................................................................................. 61

a) Gayrimenkul Üzerinde................................................................................................ 61

b) Menkul Üzerinde......................................................................................................... 62

c) Haklar Üzerinde.......................................................................................................... 62

d) Malvarlığı Üzerinde..................................................................................................... 63

2- Aslen İktisap.................................................................................................................. 63

a) Kanuni İntifa Hakkının İktisabı................................................................................... 63

b) İntifa Hakkının Zamanaşımı İle İktisabı...................................................................... 63

c) İntifa Hakkının Mahkeme İlamı İle İktisabı................................................................. 63

C- İNTİFA HAKKININ KURULMASI.......................................................................................... 64

1- Gerekli Olan Belgeler.................................................................................................... 64

2- Sözleşmeyle Kurulan İntifa Hakkı ................................................................................ 65

3- Kanuni İntifa Hakkı ........................................................................................................ 65

4- Mahkeme Kararıyla Kurulan İntifa Hakkı ...................................................................... 66

5- İntifa Hakkında Süre ve Bedel ...................................................................................... 66

6- Resmi Senet Örneği ...................................................................................................... 67

7- Tapuya Tescili .............................................................................................................. 67

8- İntifa Hakkı Kullanımının Devri ..................................................................................... 68

9- Kuru Mülkiyet Sahibi Taşınmazı Kiraya Veremez ........................................................ 68

10- İşlemin Mali Boyutu..................................................................................................... 69

a) Bedelli Tesis Halinde................................................................................................. 69

b) Bedelsiz Tesis Halinde............................................................................................... 69

D- İNTİFA HAKKININ SONA ERMESİ...................................................................................... 69

1- Gayrimenkul Üzerindeki İntifada Sona Erme................................................................ 69

a) Gayrimenkulün Tamamen Ortadan Kalkması............................................................ 69

b) Kamulaştırma (İstimlak)............................................................................................. 70

c) Mahkeme Kararı......................................................................................................... 70

d) Cebri İcra.................................................................................................................... 70

e) Ölüm, İnfisah, Süre..................................................................................................... 70

f) Terkin İle Sona Erme................................................................................................... 71

2- İntifa Hakkının İntikalinde, Veraset ve İntikal Vergisi Ödenmesi................................. 72

3- Menkuller ve Alacaklar Üzerindeki İntifa Hakkının Sona Ermesi................................. 73

4- İntifa Hakkı Hangi Hallerde Terkin Edilir....................................................................... 73

a) Yapılacak İşlemler..................................................................................................... 73

b) Tescil İstem Belgesinin Yazımı ................................................................................. 74

c) Terkin Şekli ............................................................................................................... 74

d) İşlemin Mali Boyutu.................................................................................................... 74

E- İNTİFA HAKKININ SONA ERMESİNİN SONUÇLARI............................................................ 75

1- Geri Verme Borcu.......................................................................................................... 75

2- İntifa Konusunun Geri Verilmesinde Hak Sahibinin Sorumluluğu................................ 75

3- İntifa Hakkı Sahibinin Masrafları Talep Hakkı............................................................... 76

4- Söküp Alma Hakkı......................................................................................................... 77

F- İNTİFA HAKKININ HÜKÜMLERİ........................................................................................... 78

1- İntifa Hakkı Sahibinin Hakları........................................................................................ 78

a) İntifa Konusu Mala Zilyed Olma Yetkisi..................................................................... 78

b) İntifa Konusu Malı Kullanma Yetkisi.......................................................................... 78

c) İntifa Konusu Malın Semerelerini ve Gelirlerini Elde Etme Yetkisi........................... 79

d) İntifa Konusu Malı İdare Yetkisi................................................................................. 80

e) Resmi Defter Tutulmasını Talep Yetkisi..................................................................... 80

f) İntifa Konusu Üzerinde Tasarruf Yetkisi..................................................................... 81

2- İntifa Hakkı Sahibinin Mükellefiyeti............................................................................... 81

a) Bakım ve Koruma Mükellefiyeti................................................................................. 81

b) Muhafaza ve İşletme Masrafları İle Vergileri Ödeme Mükellefiyeti........................... 81

c) İntifa Konusu Malı Sigorta Ettirme Mükellefiyeti........................................................ 82

3- Malikin Hakları............................................................................................................... 82

a) İntifa Konusu Üzerinde Tasarruf Yetkisi.................................................................... 82

b) Nezaret Yetkisi........................................................................................................... 82

c) Teminat İsteme Yetkisi............................................................................................... 82

d) İntifa Hakkı Sahibinin İntifa Konusu Eşya Üzerindeki Zilyedliğine Son Verilmesini Talep Yetkisi    83

e) Resmi Defter Tutulmasını Talep Yetkisi..................................................................... 83

f) İdareye Katılma Yetkisi............................................................................................... 83

4- Malikin Mükellefiyetleri.................................................................................................. 83

a) Özdeğeri Koruma Tedbirleri....................................................................................... 83

b) İntifa Konusu Malın Özdeğerine İlişkin Önemli Masraflar......................................... 84

c) Alacak Üzerinde İntifada İdareye Katılma.................................................................. 84

V- TRAMPA (MAL DEĞİŞİM SÖZLEŞMESİ)................................................................................ 84

A- TRAMPANIN TANIMI, UNSURLARI VE HUKUKİ NİTELİĞİ................................................... 84

1- Tanımı............................................................................................................................ 84

2- Unsurları........................................................................................................................ 84

3- Hukuki Niteliği................................................................................................................ 85

B- TRAMPA İŞLEMİ İÇİN TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNCE İSTENECEK BELGELER................ 85

1- Resmi Senedin Yazımı .................................................................................................. 87

2- Tapuya Tescili .............................................................................................................. 88

3- Tapu Senedinin Yazımı ................................................................................................. 88

4- İşlemin Mali Boyutu....................................................................................................... 88

5- Trampa Resmi Senedi Örnekleri .................................................................................. 89

a) Şirket Taşınmazının Trampası .................................................................................. 89

b) Bedel Farkı Gözetmeksizin Trampa .......................................................................... 90

c) Trampa ve Kanuni İpotek Tesisi ............................................................................... 90

VI- CİNS DEĞİŞİKLİĞİ............................................................................................................... 91

A- GENEL AÇIKLAMA............................................................................................................. 91

1- Gerekli Belgeler............................................................................................................. 91

2- Tescil İstem Belgesinin Yazımı..................................................................................... 92

3- Tapuya Tescili .............................................................................................................. 93

4- Tapu Senedinin Yazımı ................................................................................................. 93

B- CİNS DEĞİŞİKLİĞİ HARCININ ÖDENMESİ......................................................................... 93

C- CİNS DEĞİŞİKLİĞİ İŞLEMLERİNDE CEZALI HARÇ TAHSİLİ.............................................. 94

VII- TAPU SİCİLİ........................................................................................................................ 94

A- TAPU SİCİLİNE HAKİM OLAN İLKELER............................................................................. 95

1- Aynilik İlkesi.................................................................................................................. 95

2- Tescil İlkesi................................................................................................................... 96

3- Sebebe Bağlılık İlkesi.................................................................................................... 96

4- Talep İlkesi.................................................................................................................... 97

5- Açıklık İlkesi.................................................................................................................. 97

6- Güven İlkesi................................................................................................................... 98

7- Devletin Sorumluluğu İlkesi.......................................................................................... 98

B- TAPU SİCİLİNE YAZILMASI GEREKEN VE YAZILMASI GEREKMEYEN TAŞINMAZ MAL VE HAKLAR        99

1- Yazılması Gereken Taşınmaz Mal ve Haklar................................................................ 99

2- Yazılması Gerekmeyen Taşınmaz Mal ve Haklar......................................................... 99

C- HAK SAHİBİNİN BELİRLENMESİ...................................................................................... 100

1- Gerçek Kişilerce Yapılan İstemler.............................................................................. 100

2- Tüzel Kişiler Adına Yapılan İstemler........................................................................... 101

D- TASARRUF YETKİSİNİN BELİRLENMESİ......................................................................... 102

E- TAPU SİCİLİNİN İNCELENMESİ, BİLGİ VE KAYIT ÖRNEĞİ İSTENMESİ.......................... 103

1- Genel Açıklama........................................................................................................... 103

2- Avukatların Tapu Sicilini İnceleme Yetkileri............................................................... 105

3- Avukatlık Ortaklıkları................................................................................................... 106

4- Resmi Kurum ve Tüzel Kişi Temsilcileri..................................................................... 106

5- Bankaların Bilgi ve Belge İstemeleri........................................................................... 107

6- Tapu Sicilinin Bilimsel Amaçla İncelenmesi.............................................................. 107

7- Kadastro Görevlilerinin Tapu Sicilini İncelemeleri..................................................... 108

8- Sicil ve Belgelerin Asıllarının Daire Dışına Çıkarılması............................................. 108

9- Mahkemelerce İstenen Evrak ve Bilgi........................................................................ 109

10- Kanun veya Tüzükleri Gereği Görevli ve Yetkili Kılınmış Kişilerin Suç Araştırma veya Soruşturma Kapsamında Bilgi ve Belge İstemeleri................................................................................................................... 109

11- Faksla Bilgi ve Belge İstenilmesi.............................................................................. 109

12- Nüfus Bilgisi Verilmesi.............................................................................................. 110

13- Adres Verilmesi......................................................................................................... 112

14- Tapu Senedi Verilmesi.............................................................................................. 112

a) Şüpheli Tapu Senet ve Kayıtları............................................................................... 113

b) Mal Sahiplerine Verilecek Tapu Senet ve Haritaları................................................ 113

c) Vakıf Yerlerin Tapu Senetlerinde de Gösterilmesi.................................................. 113

d) Tapu Senetlerine İktisabın Kısaca Yazılması.......................................................... 114

15- İpotek Belgesi Verilmesi........................................................................................... 114

16- Resmi Senet Örneği ve Harç Makbuzu Örneğinin Verilmesi.................................... 114

17- Bağımsız Bölümlerin Yüzölçümleri Hakkında Bilgi İstenmesi.................................. 115

18- İlgisiz Kişilere Bilgi, Belge Verilmesi Sorumluluk Getirir......................................... 115

19- İşlemin Mali Boyutu................................................................................................... 115

İKİNCİ BÖLÜM

GAYRİMENKUL ALIM-SATIMI

I- GENEL AÇIKLAMA............................................................................................................... 119

II- GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR..................................... 120

A- GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR............................................ 120

1- Gayrimenkulün Eski Vergi Borcu................................................................................ 120

2- Gayrimenkulün Tapudaki Değeri................................................................................. 120

a) Gelir Vergisi Yönünden............................................................................................ 120

b) Harç Yönünden......................................................................................................... 121

3- Emlak Vergisi Bildirimi................................................................................................ 122

4- Eşe ve Çocuğa Alınan Gayrimenkul........................................................................... 122

B- GAYRİMENKUL SATIŞINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR.......................................... 122

1- Gayrimenkulün Tapudaki Satış Değeri....................................................................... 122

2- Gayrimenkulün Gerçek Satış Değerinin Düşük Olması............................................. 123

3- Ödenecek Harç............................................................................................................ 123

4- Satış Kazancının Vergilendirilmesi............................................................................. 123

a) Miras ya da Bağış..................................................................................................... 123

b) Beş Yıl İçinde Satılırsa............................................................................................. 123

5- Ticari İşletmelerin Gayrimenkulü................................................................................ 124

6- Satışın Belediyeye Bildirilmesi................................................................................... 124

C- GAYRİMENKULÜN TAPU DEĞERİNİN SONRADAN YÜKSELTİLMESİ.............................. 124

D- KONUT KREDİSİ KULLANILMASI HALİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR.. 125

1- Gider Avantajı.............................................................................................................. 126

2- Alım-Satım Bedeli........................................................................................................ 126

III- GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA TAPU İŞLEMLERİ İÇİN BAŞVURU................................ 127

A- ALICI VE SATICININ HAZIRLAYACAĞI BELGELER......................................................... 127

B- TAPU SİCİLİNE BAŞVURU............................................................................................... 128

1- Başvurunun Şekli........................................................................................................ 128

2- Başvurudan (İstemden) Vazgeçme.............................................................................. 129

3- Tapu Memuru Tarafından Yapılacak İşlemler............................................................. 129

4- Küçük ve Kısıtlılar İle Yabancı Uyrukluların Durumu................................................. 130

5- Gayrimenkul Üzerinde Haciz, Tedbir, Şerh ya da Kısıtlama Bulunması.................... 131

C- TAPU İŞLEMLERİ SIRASINDA TANIK BULUNDURULMASI GEREKEN HALLER.............. 132

1- Taraflardan Biri veya Birkaçı İmza Bilmiyorsa........................................................... 132

2- Taraflardan Biri veya Birkaçı Okuma Yazma Bilmiyorsa........................................... 132

3- Taraflardan Biri veya Birkaçı Sağır, Kör veya Dilsiz İse............................................ 132

4- Tarafların Kimliğinde Kuşkuya Düşülmüş İse............................................................. 132

5- Ölünceye Kadar Bakma Akitlerinde............................................................................ 133

6- Kanunların Öngördüğü İşlemlerde.............................................................................. 133

D- TAPU İŞLEMLERİNDE DOKTOR RAPORUNUN ARANDIĞI DURUMLAR........................... 134

E- ŞİRKETLERİN TAPU İŞLEMLERİ..................................................................................... 135

1- Genel Açıklama........................................................................................................... 135

2- Şirketlerin Temsili ve Yetki Belgeleri......................................................................... 135

3- Sicil Tasdiknamesi ve Taşınmazı Tasarruf Belgesi................................................... 136

4- Şirketlere Ayni Sermaye Konulması........................................................................... 137

5- Tescili Talep Hak ve Yetkisi........................................................................................ 139

a) Şirketin Tescil Talebi............................................................................................... 139

b) Ortağın Tescil Talebi................................................................................................ 140

c) Ayni Sermaye Taahhüdü Resmi Senedi.................................................................. 140

d) Ayni Sermaye Taahhüdü Tescil İstem Belgesi........................................................ 141

6- Ayni Sermaye İçin İhtiyati Tedbir İstemi..................................................................... 141

7- Şirket Anasözleşmesinde Yer Almayan Ayni Ser­maye ve Kurulmuş Şirkete Ayni Sermaye Konması                141

8- Ayni Sermayede Harç ................................................................................................. 141

F- TAPU İŞLEMLERİNDE DÜZELTME (TASHİH).................................................................... 142

1- Düzeltme Kavramı ve Tanımı....................................................................................... 142

2- Düzeltme İçin Müdürlükçe İstenen Belgeler................................................................ 143

3- Tescil İstem Belgesinin Yazımı................................................................................... 144

4- Tapuya Tescili............................................................................................................. 144

5- Tapu Senedinin Yazımı................................................................................................ 144

6- Harç.............................................................................................................................. 144

G- YABANCILARIN TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL EDİNİMLERİ............................................ 145

1- Yabancı Uyruklu Gerçek ve Tüzel Kişilerin Gayrimenkul Edinimine İlişkin Yasal Düzenleme            145

2- Yabancı Yatırımcıların Türkiye’de Kurdukları veya İştirak Ettikleri Tüzel Kişiliğe Sahip Şirketlerin Gayrimenkul veya Sınırlı Ayni Hak Ediminde Uyulacak İlkeler.......................................................................................... 147

IV- GAYRİMENKUL ALIM-SATIM DEĞERİNİN KAÇ TL BEYAN EDİLMESİ GEREKTİĞİ............ 149

A- GENEL AÇIKLAMA........................................................................................................... 149

B- SATIŞ BEDELİNİN EMLAK VERGİSİ DEĞERİNDEN DÜŞÜK OLMASI HALİ..................... 149

C- GERÇEK SATIŞ BEDELİNİN EMLAK VERGİSİ DEĞERİNDEN DÜŞÜK OLDUĞU DURUMLARDA SATIŞ BEDELİNİN TAPUYA AYRICA YAZDIRILMASI................................................................................................................. 151

V- GAYRİMENKUL ALAN VE SATANIN BELEDİYEYE YAPACAĞI BİLDİRİM........................... 152

A- GAYRİMENKUL ALANIN BELEDİYEYE YAPACAĞI BİLDİRİM.......................................... 152

B- GAYRİMENKUL SATANIN BELEDİYEYE YAPACAĞI BİLDİRİM....................................... 153

VI- GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANÇLARININ VERGİLENDİRİLMESİ VE BEYANI..................... 155

A- GENEL AÇIKLAMA........................................................................................................... 155

B- KURUMLARIN GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANCI İSTİSNASI............................................. 156

1- İstisnadan Yararlanabilecek Olan Mükellefler ........................................................... 156

2- İstisnaya Konu Olacak Gayrimenkuller...................................................................... 157

3- İstisnadan Yararlanabilme Koşulları........................................................................... 159

a) Gayrimenkulün İki Tam Yıl Aktifte Bulunma Koşulu ............................................... 159

b) Vadeli Satış Halinde Bedelin İkinci Yılın Sonuna Kadar Tahsil Edilmesi Gerektiği 159

c) Kazancın Fon Hesabına Alınması............................................................................ 160

d) Fon Hesabına Alınan Kazancın 5 Yıl İşletmeden Çekilmemesi............................... 160

e) Gayrimenkulün Elden Çıkarılma Şekli .................................................................... 160

f) Satılan Gayrimenkullerin Yerine Aynı Mahiyette İktisadi Kıymet Alınmaması ....... 161

4- Eski ve Yeni Düzenlemenin Karşılaştırılması............................................................. 161

5- İstisnaya İlişkin Olarak Diğer Kanunlarda Yer Alan Düzenlemeler............................ 162

a) Katma Değer Vergisi Kanunu................................................................................... 162

b) Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi Kanunu ve Damga Vergisi Kanunu............ 163

c) Damga Vergisi Kanunu............................................................................................. 163

C- GERÇEK KİŞİLERİN GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANÇLARI ............................................. 164

1- Vergilendirilecek Kazançlar........................................................................................ 164

2- Vergilendirilmeyecek Kazançlar................................................................................. 165

D- DEĞER ARTIŞ KAZANCININ HESAPLANMASI................................................................. 166

1- Değer Artışında Safi Kazanç........................................................................................ 166

2- Elden Çıkarmanın Ne Anlama Geldiği......................................................................... 166

3- İktisap (Edinme) Tarihi................................................................................................. 167

4- İktisap (Edinme) Bedeli................................................................................................ 168

5- Elden Çıkarma Bedeli.................................................................................................. 169

6- İstisna Tutarı................................................................................................................ 170

E- GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANCININ BEYANI VE VERGİNİN ÖDENMESİ........................ 170

1- Genel Açıklama........................................................................................................... 170

2- Türkiye’de Yerleşik Olanlar........................................................................................ 171

3- Türkiye’de Yerleşik Olmayanlar................................................................................. 172

F- BEYANNAMENİN DOLDURULMASI, İNDİRİMLER VE ÖDENECEK VERGİNİN HESAPLANMASI   173

1- Beyannamenin Doldurulması...................................................................................... 173

2- Gelir Vergisi Tarifesi................................................................................................... 174

3- Beyan Edilen Gelirden Yapılabilecek Sigorta Primi, Bireysel Emeklilik Katkı Payı, Bağış-Yardım, Eğitim ve Sağlık Harcamaları İle İlgili İndirimler...................................................................................................................... 174

a) 2013 ve İzleyen Yıllar İçin........................................................................................ 177

b) Eğitim ve Sağlık Harcamaları.................................................................................. 178

c) Sponsorluk Harcamaları.......................................................................................... 178

d) Bağış ve Yardımlar................................................................................................... 178

G- ÖRNEK UYGULAMA........................................................................................................ 183

VII- GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANÇLARININ VERGİLENDİRİLMESİNDE ÖZELLİKLİ BAZI DURUMLAR             184

A- MİRAS KALAN YA DA BAĞIŞ YOLU İLE EDİNİLEN ARSANIN KAT KARŞILIĞINDA MÜTEAHHİDE VERİLMESİ          184

1- Daire ve Dükkanların Edinilmesi................................................................................. 184

a) Gelir Vergisi Karşısındaki Durumu.......................................................................... 184

b) Katma Değer Vergisi Karşısındaki Durumu............................................................. 184

2- Alınan Daire ve Dükkanların Satılması ...................................................................... 185

B- SATIN ALINAN ARSANIN KAT KARŞILIĞINDA MÜTEAHHİDE VERİLMESİ...................... 186

C- BİTMEMİŞ İNŞAATLARDAN KONUT SATIŞINDA VERGİLENDİRME................................. 186

1- Kurumlar Vergisi Yönünden........................................................................................ 187

2- Vergi Usul Kanunu Yönünden ..................................................................................... 187

3- Katma Değer Vergisi Kanunu Yönünden..................................................................... 188

D- ARSA SAHİBİNE DAİRE DIŞINDA PARA VE KİRA ÖDENMESİ........................................ 189

1- İnşaatın Maliyet Bedeli................................................................................................ 189

2- Toplam Maliyet............................................................................................................. 189

3- Arsa Üzerinde Müteahhidin Payı................................................................................. 190


ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

GAYRİMENKULLERİN KİRALANMASI VE BEYANNAME VERİLMESİ

I- GAYRİMENKULLERİN KİRAYA VERİLMESİ, GAYRİMENKUL KİRA GELİRİ VE KİRA GELİRİNİN VERGİ MÜKELLEFLERİ              193

A- GAYRİMENKULLERİN KİRAYA VERİLMESİ VE KİRA GELİRİ.......................................... 193

B- 2012 VE 2013 YILLARI KİRA GELİRLERİ........................................................................ 193

1- Sadece Konut Kira Geliri Elde Edilmesi..................................................................... 193

a) 2012 Yılı Konut Kira Gelirleri................................................................................... 193

b) 2013 Yılı Konut Kira Gelirleri................................................................................... 194

2- Sadece İşyeri Kira Geliri Elde Edilmesi..................................................................... 194

a) 2012 Yılı İşyeri Kira Gelirleri................................................................................... 194

b) 2013 Yılı İşyeri Kira Gelirleri................................................................................... 194

3- Hem Konut Hem de İşyeri Kira Geliri Elde Edilmesi................................................... 195

a) 2012 Yılı.................................................................................................................... 195

b) 2013 Yılı.................................................................................................................... 195

C- KİRA GELİRİNİN VERGİ MÜKELLEFİ............................................................................... 195

1- Sahipleri....................................................................................................................... 195

2- Mutasarrıfları................................................................................................................ 195

3- Zilyetleri....................................................................................................................... 196

4- İrtifak Hakkı Sahipleri.................................................................................................. 196

5- İntifa Hakkı Sahipleri................................................................................................... 196

6- Kiracılar....................................................................................................................... 196

II- KİRA GELİRİNİN VERGİ DAİRESİNE BEYAN EDİLMESİ...................................................... 197

A- KİMLER, NE ZAMAN, NEREYE BEYANNAME VERECEK?............................................... 197

1- Kimler Beyanname Verecek?...................................................................................... 197

2- Beyanname Ne Zaman ve Nereye Verilecek?............................................................ 198

a) Beyanname Ne Zaman Verilecek?........................................................................... 198

b) Beyanname Nereye Verilecek?............................................................................... 199

B- VERGİNİN HESAPLANMASI............................................................................................. 199

C- KİRA GELİRİNİN VERGİSİ NE ZAMAN VE NEREYE ÖDENECEK?................................... 200

1- Kira Gelirinin Vergisi Ne Zaman Ödenecek?.............................................................. 200

2- Vergiler Nereye Ödenecek?........................................................................................ 200

D- KONUT KİRA GELİRLERİNİN BEYANI VE İSTİSNA TUTARI............................................. 201

1- Konut Kira Gelirlerinin Beyanı..................................................................................... 201

2- Konut Kira Gelirlerinde İstisna Tutarı.......................................................................... 201

3- Konut Kiralarıyla İlgili İstisnanın Nasıl Uygulanacağı................................................ 202

4- İstisnadan Yararlanamayacak Olanlar....................................................................... 202

E- İŞYERİ KİRA GELİRLERİNİN BEYANI.............................................................................. 203

1- Gerçek Kişilere Ait Kira Geliri..................................................................................... 203

2- Ticari İşletmelere Ait Gayrimenkullerin Kiralanması................................................. 204

3- İşyeri Kiralarında Vergi Kesintisi................................................................................ 204

4- Kiranın Net Tutar Olarak Belirlenmesi........................................................................ 205

5- 2012 Yılında Ayda 9.186 TL’ye, 2013 Yılında İse 9.540 TL’ye Kadar İşyeri Kirasında Vergi Yok         206

6- Vergi İadesi Nasıl Çıkıyor?.......................................................................................... 206

F- KİRA GELİRLERİNDEN İNDİRİLEBİLECEK GİDERLER.................................................... 207

1- Götürü Gider Yöntemi.................................................................................................. 207

2- Gerçek Gider Yöntemi................................................................................................. 208

3- Gayrimenkul Sermaye İratlarında Zarar..................................................................... 211

G- KİRA GELİRLERİNDEN İNDİRİLEMEYECEK GİDERLER.................................................. 212

III- GAYRİMENKUL SERMAYE İRADINDA TEVKİFAT............................................................... 212

IV- KİRA GELİRİ ELDE EDENLERİN BEYANNAMEYE DAHİL ETMEYECEKLERİ DİĞER GELİRLERİ  213

V- KİRA GELİRİNİN BEYAN EDİLMEMESİ VEYA EKSİK BEYAN EDİLMESİNİN RİSKİ............ 214

VI- ÖZELLİKLİ BAZI DURUMLAR............................................................................................. 215

A- KİRA BEDELİNİN TAHSİLİ................................................................................................ 215

1- İçinde Bulunulan Yılın Kirasının Tahsili ..................................................................... 215

2- Geçmiş Yıl Kiralarının Tahsili .................................................................................... 215

3- Gelecek Yılların Kiralarının Peşin Tahsili .................................................................. 215

a- Gerçek Kişilerin Kira Geliri...................................................................................... 215

b- Ticari İşletmelerin Kira Geliri................................................................................... 216

4- Kiranın PTT veya Banka Yolu ile Ödenmesi .............................................................. 216

5- Kira Bedelinin Senetle Tahsili..................................................................................... 217

B- KİRA BEDELİNİN DÖVİZ CİNSİNDEN BELİRLENMESİ..................................................... 217

C- PARA FAİZSİZ EV KİRASIZ DURUMU.............................................................................. 217

D- SAHİBİ BULUNDUKLARI KONUTU KİRAYA VERENLERİN KİRA İLE OTURDUKLARI KONUTLARIN KİRA BEDELİ     218

E- YURT DIŞINDAKİ TÜRKLER’İN TÜRKİYE’DEKİ KİRA GELİRLERİ..................................... 220

1- İşyeri Kira Gelirleri...................................................................................................... 220

2- Konut Kira Gelirleri...................................................................................................... 221

a) Konut Kira Gelirlerinde İstisna................................................................................. 221

b) Beyanname Verme ve Vergi Ödeme Zamanı........................................................... 222

c) Çocuk, Ana-Baba ve Kardeşlerin Kirasız Oturduğu Konut...................................... 222

d) Konut Dışındaki Gayrimenkuller.............................................................................. 222

e) Yurtdışında Oturulan Konut İçin Ödenen Kiranın, Türkiye’deki Konut Kira Gelirinden İndirilip İndirilemeyeceği            222

F- EMSAL KİRA BEDELİ....................................................................................................... 223

1- Uygulama Esasları...................................................................................................... 223

a) Bedelsiz Olarak Usul, Füru veya Kardeşlerin Dışındakilere Bırakılan Gayrimenkullerde Emsal Kira Bedeli  224

b) Bedelsiz Olarak Usul, Füru veya Kardeşlerin Kullanımına Bırakılan Gayrimenkullerde Emsal Kira Bedeli ve GV Tevkifatı.................................................................................................................................. 225

c) Eşe Ait Gayrimenkulün Hem İkametgah Hemde İşyeri Olarak Kullanılması.......... 225

2- Emsal Bedel Ne Zaman Uygulanmaz?........................................................................ 226

G- İŞYERİNİN BEDELSİZ OLARAK ÇOCUĞUN KULLANIMINA TAHSİSİ............................... 227

H- KİRA GELİRİ ELDE EDENİN BAŞKA GELİRLERİNİN DE OLMASI ................................... 229

1- Kira Geliri Elde Edenin Emekli Aylığı Gelirinin de Olması ........................................ 229

2- Kira Geliri Elde Edenin Ücret Geliri Olması ............................................................... 229

3- Kira Geliri Elde Edenin Faiz, Repo, Kâr Payı ve Fon Gelirlerinin Olması ................. 229

4- Kira Geliri Elde Edenin Devlet Tahvili ve Hazine Bonosu Gelirlerinin Olması.......... 230

a) 1 Ocak 2006’dan Önce İhraç Edilen HB ve DT Gelirleri.......................................... 230

b) 31.12.2005 Tarihinden Sonra İhraç Edilen HB ve DT Gelirleri................................ 231

5- Kira Geliri Elde Edenin Ticari veya Serbest Meslek Kazancının Olması................... 231

I- DERNEK, VAKIF VE KOOPERATİFLERİN TEVKİFAT SORUMLULUĞU............................. 232

J- DERNEK VE VAKIF GAYRİMENKULLERİNİN KİRALANMASINDA TEVKİFAT................... 233

1- Dernek ve Vakıflara Ait Gayrimenkullerin Kiralarından Tevkifat Yapılması ............. 233

2- Dernek ve Vakıflara Ait Gayrimenkulün Basit Usule Tabi Olanlara İşyeri Olarak Kiralanması            234

3- Dernek ve Vakıflara Ait Gayrimenkulün Konut Olarak Kullanılmak Üzere Kiralanması 234

4- Azınlıkların Kurdukları Vakıf, Dernek veya Kiliselere Ait Gayrimenkullerin Kiralanması     234

5- Dernek veya Vakfa Ait Binanın Kendine Ait İktisadi İşletme Tarafından İşyeri Olarak Kullanılması    235

K- KOOPERATİFLERİN KİRA GELİRLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİ.................................... 235

1- Kooperatif Gayrimenkulünün, Tevkifat (Vergi Kesintisi) Yapmakla Sorumlu Olanlara Kiraya Verilmesi             236

2- Kooperatif Gayrimenkulünün, Tevkifat (Vergi Kesintisi) Yapmakla Sorumlu Olmayanlara Kiraya Verilmesi      236

L- BELGELERİN SAKLANMASI............................................................................................ 237

M- YAZLIK EVİN KİRAYA VERİLMESİ.................................................................................. 237

N- KİRA SÖZLEŞMESİNDE DAMGA VERGİSİ...................................................................... 237

1- Damga Vergisine Tabi Olmayan Kira Sözleşmeleri.................................................... 237

2- Damga Vergisine Tabi Olan Kira Sözleşmeleri........................................................... 237

3- Kira Sözleşmesinde “Adi Kefalet” Şerhi Olması........................................................ 238

4- Kira Sözleşmesinde “Müteselsil Kefalet” Şerhi Olması............................................. 238

5- Sözleşmenin İki Nüsha Düzenlenmesi........................................................................ 239

6- Sözleşme Süresinin Kendiliğinden Uzaması Halinde Damga Vergisi........................ 239

7- Resmi Dairelere İbraz Edilecek Sözleşme Suretlerinde Damga Vergisi.................... 239

O- KİRACI, KİRA STOPAJINI YATIRMAZSA NE OLUR?........................................................ 240

1- Mal Sahibi Yatırılmayan Stopajdan Sorumlu Mu?....................................................... 240

2- Verginin Mahsubu........................................................................................................ 241

P- YARGI KARARLARINA GÖRE TAHSİL EDİLEN KİRA VE FAİZ GELİRLERİ ..................... 243

1- Kira Gelirinin Vergilendirilmesi ve Beyanı................................................................. 243

2- Faiz Gelirinin Vergilendirilmesi ve Beyanı................................................................. 243

3- Mahkeme Masraflarının Gider Olarak Dikkate Alınması ............................................ 244

4- Gelir Vergisi Stopajı.................................................................................................... 244

R-  BİNALARIN DIŞ YÜZEYLERİNİN REKLAM PANOSU OLARAK KİRAYA VERİLMESİ ...... 245

1- Kiralama İşleminin Gelir Vergisi Karşı­sındaki Durumu.............................................. 245

a) Ticari Bir İşletmeye Dahîl Olmayan Binalar Yönünden........................................... 245

b) Ticari Bir İşletmeye Dahil Olan Binalar Yönünden.................................................. 245

2- Kiralama İşle­minin KDV Karşısındaki Durumu........................................................... 246

S- APARTMANLARIN ORTAK KULLANIM YERLERİNİN, BAZ İSTASYONU OLARAK KİRAYA VERİLMESİ       247

1- Genel Açıklama .......................................................................................................... 247

2- Kiralama İşleminin Gelir ve Kurumlar Vergisi Karşısındaki Durumu......................... 248

3- Kiralama İşleminin Katma Değer Vergisi Karşısındaki Durumu ................................ 249

T- EŞE AİT EVİN AYNI ZAMANDA İŞYERİ OLARAK KULLANILMASI................................... 250

1- Vergi Kesintisi ............................................................................................................ 250

2- İşyeri ........................................................................................................................... 251

3- Beyan Durumu............................................................................................................. 251

U- KİRALANAN GAYRİMENKULÜN HEM İŞYERİ HEM EV OLARAK KULLANIMINDA STOPAJ 252

1- İşyeri ve Stopaj............................................................................................................ 252

2- Stopaj Yapılması ve Yatırılması.................................................................................. 253

3- Gider Yazılması........................................................................................................... 253

4- Tamamı Stopaja Tabi................................................................................................... 254

V- KREDİ İLE EV ALIP KİRAYA VERMENİN AVANTAJI........................................................ 254

VII- BEYAN EDİLEN KİRA GELİRİNDEN YAPILABİLECEK SİGORTA PRİMİ, BİREYSEL EMEKLİLİK KATKI PAYI, BAĞIŞ-YARDIM, EĞİTİM VE SAĞLIK HARCAMALARI İLE İLGİLİ İNDİRİMLER............................................................... 256

A- SİGORTA PRİMLERİ VE BİREYSEL EMEKLİLİK KATKI PAYLARI................................... 256

1- 2012 Yılı Gelirleri İçin.................................................................................................. 256

2- 2013 ve İzleyen Yıllar İçin........................................................................................... 258

B- EĞİTİM VE SAĞLIK HARCAMALARI................................................................................ 259

C- SPONSORLUK HARCAMALARI........................................................................................ 260

D- BAĞIŞ VE YARDIMLAR.................................................................................................... 260

1- Genel Açıklama........................................................................................................... 260

2- Makbuz Karşılığı Yapılacak Bağış ve Yardımlar......................................................... 261

3- Okul, Sağlık Tesisi, Yurt, Rehabilitasyon Merkezi ve İbadethane Bağışları.............. 262

4- Gıda Bankalarına Yapılan Bağış ve Yardımlar........................................................... 262

5- Kültür ve Sanat Çalışmalarına İlişkin Bağışlar .......................................................... 263

6- Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine Yapılan Bağış ve Yardımlar 264

7- Diğer Kanunlarda Düzenlenen Bağışlar ..................................................................... 264

VIII- KİRA GELİRLERİ NEDENİYLE NASIL BEYANNAME DÜZENLENECEĞİ........................... 264

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

GAYRİMENKUL SATIŞ VE KİRALANMASINDA KDV UYGULAMASI

I- GENEL AÇIKLAMA............................................................................................................... 277

II- GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA KDV UYGULAMASI........................................................... 279

A- GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA KDV’Yİ DOĞURAN OLAY VE UYGULANACAK KDV ORANI 279

1- Gayrimenkul Teslimlerinde KDV’yi Doğuran Olayın Meydana Geldiği Tarih............. 279

a) Gayrimenkul Kavramı.............................................................................................. 279

b) Resmi Olarak Yapılan Gayrimenkul Satışlarında Vergiyi Doğuran Olay................ 279

c) Tapuya Tescil Edilmeden, Fiilen Alıcının Kullanımına Terk Edilen Gayrimenkullerde Vergiyi Doğuran Olay  280

d) Tapu Sicilinde Kaydı Bulunmayan Gayrimenkullerin Tesliminde Vergiyi Doğuran Olay   281

e) Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi İle Yapılan İntikallerde Vergiyi Doğuran Olay 281

f) Gayrimenkulün İstimlaki........................................................................................... 281

g) Gayrimenkulün Müzayede Mahallinde Satışı........................................................... 281

2- Gayrimenkul Teslimlerinde Uygulanacak KDV Oranı................................................. 282

a) Arsa ve Arazi Teslimlerinde KDV Oranı................................................................... 283

b) İşyeri Vasfındaki Gayrimenkul Teslimlerinde KDV Oranı....................................... 283

c) Net Alanı 150 m2 ve Üzerindeki Konut Teslimlerinde KDV Oranı........................... 283

d) Net Alanı 150 m2’ye Kadar Konut Teslimlerinde KDV Oranı................................... 283

e) Net Alan Tanımı........................................................................................................ 287

f) Net Alanla İlgili Özellik Taşıyan Durumlar................................................................ 288

B- ÖZEL MÜLKİYETE KONU GAYRİMENKULLERİN SATIŞINDA KDV.................................. 291

1- Genel Olarak................................................................................................................ 291

2- Özel Mülkiyete Konu Gayrimenkullerin Müzayede Mahallerinde Satışı..................... 291

3- Özel Mülkiyete Konu Gayrimenkullerin Kamulaştırılması Halinde KDV..................... 292

4- Özel Mülkiyete Konu Gayrimenkullerin Mevcut veya Yeni Kurulacak Şirketlere Ayni Sermaye Olarak Konulması Halinde KDV     293

5- Özel Mülkiyete Konu Arsanın Kat, Daire ve İşyeri Karşılığı Müteahhide Verilmesi... 293

C- İŞLETME AKTİFİNE KAYITLI GAYRİMENKULLERİN SATIŞINDA KDV............................. 295

1- Genel Olarak................................................................................................................ 295

2- İşletme Aktifine Kayıtlı Gayrimenkullerin Müzayede Mahallerinde Satışı.................. 295

3- İşletme Aktifine Kayıtlı Gayrimenkullerin Kamulaştırılması....................................... 296

4- İşletme Aktifine Kayıtlı Gayrimenkullerin Mevcut veya Yeni Kurulacak Şirketlere Ayni Sermaye Olarak Konulması        297

D- VAKIF, DERNEK, HER TÜRLÜ MESLEKİ KURULUŞLAR TARAFINDAN YAPILAN GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA KDV            297

E- KAMU KURUM VE KURULUŞLARI TARAFINDAN YAPILAN GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA KDV              297

F- İKİ YILDAN FAZLA KURUM AKTİFİNE KAYITLI GAYRİMENKULLERİN SATIŞINDA KDV İSTİSNASI            299

1- Gayrimenkullerin İki Tam Yıl Süreyle Aktifte Bulundurulması................................... 300

2- İstisnadan Yararlanılabilmesi İçin Kurum Olunması Gerektiği.................................. 301

3- Gayrimenkul Ticareti İle Uğraşılmaması.................................................................... 302

4- Gayrimenkullerin Satış Suretiyle Devir ve Tesliminin Yapılması Gerektiği.............. 303

5- KDV İstisnası Bakımından, Satıştan Doğan Kazancın Sermayeye İlave Edilme Şartının Bulunmadığı                304

6- İndirim.......................................................................................................................... 304

G- BORÇLU VE KEFİLLERİN BANKALARA YAPTIKLARI GAYRİMENKUL VE İŞTİRAK HİSSESİ DEVİR VE TESLİMLERİNDE KDV İSTİSNASI......................................................................................................................................... 304

H- BANKALARIN GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA KDV........................................................ 305

I- KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNİN ÜYELERİNE YAPTIKLARI KONUT VE İŞYERİ TESLİMİ 306

J- ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ İLE KÜÇÜK SANAYİ SİTELERİNİN KURULMASI AMACIYLA OLUŞTURULAN İKTİSADİ İŞLETMELERİN (MÜTEŞEBBİS HEYET, KOOPERATİF) ARSA VE İŞYERİ TESLİMLERİ............................ 306

K- İŞYERİ YAPI KOOPERATİFLERİNİN ÜYELERİNE İŞYERİ TESLİMLERİ.......................... 308

L- VARLIK YÖNETİM ŞİRKETLERİ VE YENİDEN YAPILANDIRILAN BORÇLARA İLİŞKİN KDV İSTİSNASI      308

M- TASARRUF MEVDUATI SİGORTA FONUNA İLİŞKİN KDV İSTİSNASI ............................. 309

N- TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI’NCA (TOKİ) YAPILAN ARSA VE ARAZİ TESLİMLERİ 310

O- KONUT FİNANSMANI AMACIYLA TEMİNAT GÖSTERİLEN VEYA İPOTEK KONULAN (MORTGAGE) KONUT TESLİMLERİNDE KDV İSTİSNASI........................................................................................................................ 311

Ö- GAYRİMENKULLERİN VARLIK KİRALAMA ŞİRKETLERİNE DEVRİ İLE BU GAYRİMENKULLERİN VARLIK KİRALAMA ŞİRKETLERİNCE KİRALANMASI VE DEVRALINAN KURUMA DEVRİNDE KDV İSTİSNASI.......................... 312

P- ÜYELERİNE VEYA ÇALIŞANLARINA EMEKLİLİĞE YÖNELİK TAAHHÜTTE BULUNAN DERNEK, VAKIF, SANDIK, TÜZEL KİŞİLİĞİ HAİZ MESLEK KURULUŞU VEYA SAİR TİCARET ŞİRKETLERİNİN GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA KDV İSTİSNASI         313

R- DEVRE MÜLK-DEVRE TATİL HAKKI SATIŞLARINDA KDV............................................... 314

1- Devre Mülk Hakkı Satışlarında KDV............................................................................ 314

2- Devre Tatil Hakkı Satışlarında KDV............................................................................. 315

S- ÇOK KATLI BİNALARIN BİNA OLARAK SATIŞINDA KDV................................................. 316

Ş- FAALİYETİ SONA EREN ŞİRKETİN AKTİFİNE KAYITLI GAYRİMENKULLERİN İŞLETMEDEN ÇEKİŞ GÖSTERİLMESİNDE KDV......................................................................................................................................... 316

T- İNŞAAT DEVAM EDERKEN YAPILAN KONUT VE İŞYERİ SATIŞLARINDA KDV.............. 316

U- BELEDİYE ENCÜMENİ KARARIYLA KIYMET TAKDİRİ SURETİYLE YAPILAN SATIŞTA KDV 319

Ü- BELEDİYELER İLE İL ÖZEL İDARELERİNİN GAYRİMENKUL VE İŞTİRAK HİSSESİ SATIŞLARINDA KDV İSTİSNASI                319

V- İNŞAAT ŞİRKETLERİNİN DÖVİZ CİNSİNDEN SATTIKLARI KONUT VE İŞYERLERİNDE KDV 320

Y- SİT ALANINDA BULUNAN TAŞINMAZLARINA KARŞILIK ŞAHISLARA HAZİNE ARAZİSİ VERİLMESİNİN KDV KARŞISINDAKİ DURUMU........................................................................................................................................ 321

1- Hazine Yönünden......................................................................................................... 321

2- Kişiler Yönünden......................................................................................................... 321

Z- TAPUDA KONUT OLARAK GÖRÜNMESİNE RAĞMEN FİİLEN İŞYERİ OLARAK KULLANILAN GAYRİMENKULLERDE KDV       322

III- GAYRİMENKUL KİRALANMASINDA KDV............................................................................ 323

A- TİCARİ İŞLETME AKTİFİNE KAYITLI GAYRİMENKULLERİN KİRALANMASI HALİNDE KDV 323

1- Ticari İşletme Aktifine Kayıtlı Gayrimenkullerin Kiralanmasının KDV’ye Tabi Olduğu 323

2- Ticari Kiralamalarda KDV Yönünden Vergiyi Doğuran Olayın Meydana Geldiği Tarih 323

3- Kira Bedelinin Peşin Tahsil Edilmesi.......................................................................... 325

4- Kira Bedelinin Tahsil Edilmemesi............................................................................... 326

5- Kira Bedelinin Döviz Cinsinden Belirlenmesi............................................................. 327

B- TİCARİ İŞLETMEYE DAHİL OLMAYAN GAYRİMENKULLERİN KİRALANMASININ KDV’DEN İSTİSNA OLDUĞU          327

C- HAZİNE’CE YAPILAN TAŞINMAZ KİRALAMALARI VE İRTİFAK HAKKI TESİSİ İŞLEMLERİNİN KDV’DEN İSTİSNA OLDUĞU      328

D- BANKALARCA YAPILAN GAYRİMENKUL KİRALAMALARININ KATMA DEĞER VERGİSİNDEN İSTİSNA OLDUĞU     329

E- SİTE İÇERİSİNDEKİ ORTAK MÜLKİYETE KONU GAYRİMENKULÜN İŞYERİ OLARAK KİRAYA VERİLMESİNDE KDV               329

F- APARTMAN VE SİTELERDE BULUNAN ORTAK KULLANIM ALANLARININ REKLAM VE TANITIM AMAÇLI KİRAYA VERİLMESİ İŞLEMİNDE KDV.............................................................................................................. 330

G- ŞİRKET AKTİFİNE KAYITLI GAYRİMENKULLERİN İLİŞKİLİ KİŞİLERE EMSAL KİRA BEDELİNİN ALTINDA KİRAYA VERİLMESİ HALİNDE KDV................................................................................................................................. 332

1- Kurumlar Vergisi Yönünden........................................................................................ 332

2- Katma Değer Vergisi Yönünden.................................................................................. 333

BEŞİNCİ BÖLÜM

ÖLÜM VE BAĞIŞ HALİNDE GAYRİMENKULLERİN VERGİSİ

I- GENEL AÇIKLAMA............................................................................................................... 337

II- ÖLÜM YA DA BAĞIŞ NEDENİYLE EL DEĞİŞTİREN VE BEYANI GEREKEN GAYRİMENKULLER, VERASET VE İNTİKAL VERGİSİNİN KONUSU VE MÜKELLEFLERİ................................................................................................................... 339

A- GENEL AÇIKLAMA........................................................................................................... 339

B- ÖLÜM OLAYI, MİRASIN İNTİKALİ VE MİRASÇILAR......................................................... 339

1- Ölüm Olayı................................................................................................................... 339

2- Gayrimenkulün Mirasçılara Hisseli (Müşterek) Mülkiyet Olarak İntikali.................... 340

a) Mirasın Müşterek Mülkiyet Olarak Tescili İçin İstenecek Belgeler......................... 340

b) Harç.......................................................................................................................... 348

3- Gayrimenkulün Mirasçılara İştirak Halinde Mülkiyet Olarak İntikali.......................... 348

a) Mirasın İştirak Halinde İntikali İçin Tapu Sicil Müdürlüğünce İstenecek Belgeler. 349

b) Harç.......................................................................................................................... 351

C- MİRASÇILIK HAKKI, MİRASIN REDDİ VE VERASET İLAMI ALINMASI............................. 351

1- Genel Açıklama........................................................................................................... 351

2- Mirasçılık Hakkı ve Mirasın Reddi............................................................................... 352

a) Mirasçılık Hakkı........................................................................................................ 352

b) Mirasın Reddi............................................................................................................ 352

3- Mirasçılar Tarafından Veraset İlamı Alınması............................................................. 353

4- Varislerin Sahip Olabileceği Haklar............................................................................ 355

5- Mirasta Veraset ve İntikal Vergisi............................................................................... 356

D- MİRASIN TAKSİMİ............................................................................................................ 356

1- Genel Açıklama........................................................................................................... 356

2- Mirasın Taksimi İçin Gerekli Olan Belgeler................................................................ 356

a) Tescil İstem Belgesinin Yazımı................................................................................ 356

b) Tapuya Tescili.......................................................................................................... 357

c) Tapu Senedinin Yazımı............................................................................................. 358

3- Harç.............................................................................................................................. 358

E- BAĞIŞ OLAYI VE BAĞIŞTA BULUNULAN........................................................................ 358

1- Gayrimenkulün, Bağışlanana İntikali.......................................................................... 359

2- Harç.............................................................................................................................. 359

III- ÖLÜM HALİNDE MİRASÇILARIN MİRAS PAYLARININ ORANI VE SAKLI PAY (MAHFUZ HİSSE) DURUMU    360

A- ÖLÜM HALİNDE MİRASÇILARIN MİRAS PAYLARININ ORANI.......................................... 360

B- MAHFUZ HİSSE (SAKLI PAY) DURUMU........................................................................... 360

IV- GAYRİMENKUL SAHİBİNİN ÖLÜMÜ YA DA GAYRİMENKULÜN BAĞIŞI HALİNDE MİRASÇILARIN VEYA BAĞIŞTA BULUNULANIN VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ............................................................................................................... 362

A- GAYRİMENKUL SAHİBİNİN ÖLÜMÜ HALİNDE MİRASÇILARIN VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ 362

B- GAYRİMENKULÜN BAĞIŞLANDIĞI KİŞİ AÇISINDAN VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ... 364

V- VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ AÇISINDAN ÖLÜM VE BAĞIŞ HALİNDE MUAFİYET VE İSTİSNALAR          365

A- MUAFİYETLER................................................................................................................. 365

B- İSTİSNALAR..................................................................................................................... 365

1- Miras Olarak İntikal Eden Mallarda İstisna................................................................. 365

2- İvazsız (Bağış, Hediye, Çekiliş vs.) Olarak İntikal Eden Mallarda İstisna.................. 366

VI- VERASET VE İNTİKAL VERGİSİNİN ÜZERİNDEN HESAPLANACAK TUTARIN (MATRAHIN) BELİRLENMESİ VE VERGİ ORANI  367

A- ÜZERİNDEN VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ HESAPLANACAK TUTARIN (MATRAHIN) BELİRLENMESİ   367

B- VERASET VE İNTİKAL VERGİSİNİN ORANI..................................................................... 368

1- Mirasçıların Ödeyeceği Verginin Oranı....................................................................... 369

2- Bağış Halinde Verginin Oranı...................................................................................... 370

VII- BEYANNAMENİN VERİLME SÜRESİ, VERİLECEĞİ YER VE VERGİNİN ÖDENMESİ......... 371

A- BEYANNAMENİN VERİLME SÜRESİ................................................................................ 371

1- Ölüm Türkiye’de Meydana Gelmişse.......................................................................... 371

2- Ölüm Yabancı Bir Ülkede Meydana Gelmişse............................................................ 371

3- Gaiplik Halinde............................................................................................................ 371

4- Diğer Şekillerde İntikallerde........................................................................................ 372

5- Maliye Bakanlığından Süre İstenilmesi....................................................................... 372

B- BEYANNAMENİN VERİLECEĞİ YER................................................................................ 374

C- VERGİNİN ÖDENMESİ..................................................................................................... 374

VIII- BEYANNAMELERE EKLENMESİ GEREKEN BELGELER VE BEYANNAME VERİLME ŞEKLİ 375

A- BEYANNAMELERE EKLENMESİ GEREKEN BELGELER................................................. 375

1- Miras Yoluyla İntikallerde Beyannamelere Eklenmesi Gereken Belgeler................. 375

2- Bağış (Hibe) Yoluyla İntikallerde Beyannamelere Eklenmesi Gereken Belgeler...... 376

B- BEYANNAME VERİLME ŞEKLİ........................................................................................ 376

IX- VERASET VE İNTİKAL VERGİSİNDE ZAMANAŞIMI........................................................... 377

X- VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ BEYANNAME DÜZENLEME ÖRNEKLERİ......................... 378

ALTINCI BÖLÜM

GAYRİMENKULLERLE İLGİLİ EMLAK VERGİSİ, ÇEVRE TEMİZLİK VERGİSİ VE KATILIM PAYLARI

I- GENEL AÇIKLAMA............................................................................................................... 387

II- GAYRİMENKUL ALANLAR İLE MİRAS YADA BAĞIŞ YOLUYLA GAYRİMENKUL EDİNENLERİN VE SATANLARIN EMLAK VERGİSİ İLE İLGİLİ BİLDİRİMLERİ...................................................................................................................... 388

A- GAYRİMENKUL ALANLAR İLE MİRAS YADA BAĞIŞ YOLUYLA GAYRİMENKUL EDİNENLERİN EMLAK VERGİSİ İLE İLGİLİ BİLDİRİMLERİ......................................................................................................................................... 388

1- Gayrimenkul Alanların Bildirimde Bulunma Süresi.................................................... 388

2- Süresinde Bildirimde Bulunmamanın Cezası.............................................................. 390

3- Bina, Arsa ve Arazi Alanların Bildirim Örnekleri........................................................ 391

a) Bina Bildirim Örneği................................................................................................. 392

b) Arsa Bildirim Örneği................................................................................................. 393

c) Arazi Bildirim Örneği................................................................................................ 394

d) Miras veya Bağış Yoluyla Gayrimenkul Edinenlerin Bildirim Örnekleri................. 395

B- GAYRİMENKULÜNÜ SATANLARIN EMLAK VERGİSİ İLE İLGİLİ BİLDİRİMLERİ............... 395

1- Satışla İlgili Dilekçe Verilmesi.................................................................................... 395

2- Satılan Gayrimenkulün Emlak Vergisi Borcu............................................................. 397

III- SATILAN GAYRİMENKULÜN EMLAK VERGİSİ DEĞERİ İLE TAPU HARCINA ESAS ALINAN SATIŞ TUTARI ARASINDAKİ İLİŞKİ............................................................................................................................................ 398

IV- EMLAK VERGİSİNİN MÜKELLEFİ (KİMİN ÖDEYECEĞİ), MUAFLIKLAR, MÜKELLEFİYETİN BAŞLAMASI VE BİTİŞİ     399

A- EMLAK VERGİSİNİN MÜKELLEFİ (KİMİN ÖDEYECEĞİ)................................................... 399

1- Binalarda Emlak Vergisinin Mükellefi......................................................................... 399

2- Arsa ve Arazilerde Emlak Vergisinin Mükellefi.......................................................... 399

B- EMLAK VERGİSİNDE MUAFLIKLAR................................................................................. 400

1- Binalarda Emlak Vergisi Muafiyeti.............................................................................. 400

a) Daimi Muaflıklar........................................................................................................ 400

b) Geçici Muaflıklar...................................................................................................... 400

2- Arsa ve Arazilerde Emlak Vergisi Muafiyeti............................................................... 402

a) Daimi Muaflıklar........................................................................................................ 402

b) Geçici Muaflıklar...................................................................................................... 402

c) İstisna....................................................................................................................... 402

C- EMLAK VERGİSİ MÜKELLEFİYETİNİN NE ZAMAN BAŞLAYIP, NE ZAMAN BİTECEĞİ?.. 402

1- Binalarda (EVK Md. 9).................................................................................................. 402

2- Arsa ve Arazilerde (EVK Md. 19)................................................................................. 403

V- EMLAK VERGİSİ ORANLARI, VERGİNİN HESAPLANMASI VE ÖDENMESİ........................ 404

A- EMLAK VERGİSİ ORANLARI............................................................................................ 404

1- Binalarda Emlak Vergisi Oranı (EVK Md. 8)................................................................ 404

2- Arsa ve Arazilerde (EVK Md. 18)................................................................................. 405

3- Hiçbir Geliri Olmayanların, Emeklilerin, Gazilerin, Özürlülerin, Şehitlerin Dul ve Yetimlerinin Emlak Vergisi   405

a) Sıfır Oranlı Emlak (Bina) Vergisi.............................................................................. 405

b) Özellik Taşıyan Durumlar......................................................................................... 407

c) Bildirim Örnekleri..................................................................................................... 416

B- EMLAK VERGİSİNİN TARH VE TAHAKKUKU................................................................... 421

1- Binalarda Emlak Vergisinin Tarh ve Tahakkuku ....................................................... 421

2- Arsa ve Arazilerde Emlak Vergisi Tarh ve Tahakkuku............................................... 421

C- VERGİ DEĞERİ VE EMLAK VERGİSİNİN HESAPLANMASI............................................. 421

1- Binaların Vergi Değeri ve Verginin Hesaplanması..................................................... 421

2- Arsa ve Arazilerin Vergi Değeri ve Verginin Hesaplanması....................................... 424

3- Sonraki Yıllarda Vergi Değeri Artışı............................................................................ 426

4- Vergi Değerini Tadil Eden (Değiştiren) Sebepler........................................................ 426

5- 2012 Yılı ve Önceki Yıllarda Mükellef Olanların 2013 Yılına Ait Emlak Vergi Değerlerinin Hesabı      427

6- 2013 Yılı İtibarıyla Mükellef Olacakların Emlak Vergi Değerlerinin Tespiti............... 428

D- VERGİNİN ÖDENMESİ..................................................................................................... 430

VI- EMLAK VERGİSİNDE ZAMANAŞIMI................................................................................... 439

VII- EMLAK VERGİSİ DEĞERİNİN DİĞER VERGİLERLE İLİŞKİSİ........................................... 439

A- GELİR VERGİSİ YÖNÜNDEN .......................................................................................... 439

B- ÖDENECEK HARÇ YÖNÜNDEN....................................................................................... 440

C- VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ YÖNÜNDEN.................................................................. 440

VIII- EMLAK VERGİSİ MÜKELLEFİYETİ İLE İLGİLİ ÖZELLİK GÖSTEREN DURUMLAR........... 440

A- MÜŞTEREK MÜLKİYET (PAYLI MÜLKİYET)..................................................................... 440

B- İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYET (ELBİRLİĞİ ORTAKLIĞI)................................................... 441

C- İNTİFA HAKKI SAHİBİ...................................................................................................... 442

D- MALİK GİBİ TASARRUF EDEN......................................................................................... 443

E- GECEKONDU SAHİPLERİNİN DURUMU........................................................................... 443

F- SERBEST BÖLGELERDEKİ BİNALARIN DURUMU........................................................... 444

G- TAMAMLANMAMIŞ İNŞAATLARIN DURUMU.................................................................... 446

H- DEVRE MÜLKLERİN DURUMU......................................................................................... 446

I- DUBLEKS, TRİPLEKS BİNALARIN DURUMU..................................................................... 446

J- ÇAMAŞIRLIK, SIĞINAK, DEPO, KÖMÜRLÜK VE GARAJIN DURUMU............................... 446

K- FERDİ MÜLKİYETE GEÇMEYEN KOOPERATİF BİNALARINDA MÜKELLEFİYET............. 447

L- DEPREM BÖLGESİNDEKİLERİN EMLAK VERGİSİ.......................................................... 447

M- YENİ BİNANIN HEM KONUT HEM DE İŞYERİ OLARAK KULLANILMASI DURUMUNDA GEÇİCİ MUAFİYET 447

N- TURİZM TESİSLERİNDE GEÇİCİ EMLAK VERGİSİ MUAFİYETİ....................................... 447

O- YURTDIŞINDAKİ TÜRKLERİN EMLAK VERGİSİ MÜKELLEFİYETİ................................... 448

P- KİRALIK ARSA ÜZERİNE KİRACI TARAFINDAN BİNA YAPILMASI.................................. 448

IX- EMLAK VERGİSİ İLE İLGİLİ SORUNLAR VE ÖNERİLER.................................................... 449

A- ARSA VE BİNA METREKARE DEĞERLERİNİN ARTIŞ ORANLARIYLA İLGİLİ SORUN..... 449

B- MERKEZ KOMİSYON KARARLARINA UYMA ZORUNLULUĞUNUN BULUNMAMASI......... 449

C- BİNA DEĞERLERİNDE BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN KONUMUNUN GÖZÖNÜNE ALINMAYIŞI 450

X-  ÇEVRE TEMİZLİK (ÇÖP) VERGİSİ...................................................................................... 450

A- VERGİNİN KONUSU VE KAPSAMI................................................................................... 450

B- VERGİ VE TABİ OLMAYAN BİNALAR.............................................................................. 450

C- VERGİNİN MÜKELLEFİ.................................................................................................... 451

D- VERGİNİN BİLDİRİMİ, TAHAKKUKU VE ÖDENMESİ ....................................................... 452

1- Bildirim Verilmesi........................................................................................................ 452

2- Verginin Tahakkuku ve Ödenmesi.............................................................................. 452

a) Konutlara İlişkin Verginin Tahakkuku ve Ödenmesi............................................... 452

b) İşyeri ve Diğer Şekillerde Kullanılan Binalara İlişkin Verginin Tahakkuku ve Ödenmesi 453

XI- TAŞINMAZ KÜLTÜR VARLIKLARININ KORUNMASINA KATKI PAYI................................... 455

XII- BELEDİYE HARCAMALARINA KATILMA PAYLARI............................................................ 457

A- YOL HARCAMALARINA KATILMA PAYLARI (BGK Md. 86).............................................. 457

B- KANALİZASYON HARCAMALARINA KATILMA PAYI (BGK Md. 87).................................. 457

C- SU TESİSLERİ HARCAMALARINA KATILMA PAYI (BKG Md. 88)..................................... 458

D- KATILMA PAYLARININ HESAPLANMASI (BGK Md. 89)................................................... 458

E- KATILMA PAYLARININ TAHAKKUK ŞEKLİ, ZAMANI VE İLANI (BGK Md. 90, 91, 92)...... 459

F- KATILIM PAYLARININ ÖDENMESİ................................................................................... 459

YEDİNCİ BÖLÜM

KONUT YAPI KOOPERATİFLERİ YOLUYLA EDİNİLEN KONUTLAR VE ÜYELERİNİN DURUMU

I- GİRİŞ.................................................................................................................................... 463

II- KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNİN TANIMI, AMACI VE KURULMASI................................ 464

A- KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNİN TANIMI VE AMACI.................................................. 464

B- KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNİN KURULUŞU............................................................ 465

III- KOOPERATİFLERİN ARSA ALIMI....................................................................................... 466

IV- KOOPERATİFLERDE KONUTLARIN BEDELİNİN TESPİTİ, KONUTLARIN ORTAKLARA DAĞITILMASI, FERDİLEŞME  467

A- KOOPERATİFLERDE KONUTLARIN BEDELİNİN TESPİTİ................................................ 467

1- Geçici Maliyetlerin Tespit Edilmesi............................................................................ 467

2- Şerefiyelerin Tespit Edilmesi...................................................................................... 468

B- KONUTLARIN ORTAKLARA DAĞITILMASI....................................................................... 469

1- Konutların Kur’a İle Dağıtılması................................................................................... 469

2- Konutların Ortakların Tercihlerine Göre Dağıtılması.................................................. 469

C- FERDİLEŞME................................................................................................................... 470

D- ARSA VE ARAZİLERİN YA DA TAMAMLANMIŞ KONUTLARIN ÜYELERE DAĞITIMI........ 470

1- Arsa ve Arazilerin Üyelere Dağıtımı............................................................................ 470

2- Tamamlanmış Konutların Üyelere Dağıtımı................................................................. 470

V- YAPI KOOPERATİFLERİNE ORTAK OLMA YOLLARI, YENİ ORTAĞIN ÖDEMELERİ, ORTAKLIKTAN ÇIKMA YA DA ÇIKARILMA, ÇIKARILMA KARARINA İTİRAZ, ORTAKLIĞIN DEVRİ............................................................................ 472

A- YAPI KOOPERATİFLERİNE ORTAK OLABİLECEK YA DA OLAMAYACAK OLANLAR..... 472

1- Yapı Kooperatiflerine Ortak Olabilecek Olanlar......................................................... 472

2- Yapı Kooperatiflerine Ortak Olamayacak Olanlar...................................................... 473

B- YAPI KOOPERATİFLERİNE ORTAK OLMA YOLLARI...................................................... 474

1- Kurucu Ortaklık............................................................................................................ 474

2- Aslen Ortaklık.............................................................................................................. 474

3- Devren Ortaklık............................................................................................................ 474

4- Miras Yoluyla Ortaklık................................................................................................. 474

C- YAPI KOOPERATİFLERİNDE YENİ ORTAĞIN ÖDEMELERİ............................................. 476

D- YAPI KOOPERATİFLERİNDE ORTAKLIKTAN ÇIKMA....................................................... 476

E- YAPI KOOPERATİFLERİNDE ORTAKLIKTAN ÇIKARILMA............................................... 477

F- YAPI KOOPERATİFLERİNDE ORTAKLIKTAN ÇIKARILMA KARARINA İTİRAZ................. 478

G- YAPI KOOPERATİFLERİNDE ORTAKLIĞIN DEVRİ.......................................................... 479

VI- KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNİN KOOPERATİFLER KANUNUNDA DÜZENLENEN VERGİ VE HARÇLARLA İLGİLİ MUAFİYET VE İSTİSNALARI...................................................................................................................... 481

VII- KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNİN KURUMLAR VERGİSİ MUAFİYETİ VE SON DEĞİŞİKLİKLER              482

A- ÜST KURULUŞA ÜYE OLMA ZORUNLULUĞU KALDIRILDI.............................................. 482

B- MUAFİYETTEN YARARLANABİLME YÖNÜNDEN ÜÇ İLAVE KOŞUL GETİRİLDİ.............. 483

1- Yapı Ruhsatı İle Arsa Tapusunun, Kooperatif Tüzel Kişiliği Adına Tescil Edilmiş Olması Gerektiği    483

2- Kat Karşılığı Arsa......................................................................................................... 484

3- Yapı Kooperatiflerinin, Yönetim ve Denetim Kurullarında Bazı Kişilerin Bulunmaması Gerektiği        484

a) Kooperatifin İnşaat İşini Kısmen ya da Tamamen Üstlenen Gerçek Kişiler ya da Tüzel Kişi Temsilcileri       485

b) Yapı Kooperatiflerine Ait İnşaat İşlerini Kısmen ya da Tamamen Üstlenen Gerçek veya Tüzel Kişilerle İlişkili Olduğu Kabul Edilen Kişiler.................................................................................................................................. 485

c) Yapı Kooperatiflerine Ait İnşaat İşlerini Kısmen ya da Tamamen Üstlenen Gerçek ve Tüzel Kişiler İle Bu Kişilerle İlişkili Olduğu Kabul Edilen Kişilerle, İşçi ve İşveren İlişkisi İçinde Bulunanlar........................... 486

VIII- KOOPERATİF HİSSESİNİ VEYA EVİNİ SATANLARIN VERGİSİ....................................... 486

A- KOOPERATİF HİSSESİNİ SATANLARIN VERGİSİ........................................................... 486

B- KOOPERATİF EVİNİ SATANLARIN VERGİSİ................................................................... 487

IX- ÖLEN KİŞİNİN KOOPERATİF HİSSESİNİN BEYANI........................................................... 488

X- KOOPERATİFLERİN TAPU İŞLEMLERİ............................................................................... 490

A- KOOPERATİFLERİN TAPU İŞLEMLERİ............................................................................ 490

B- KOOPERATİFLERİN TEMSİLİ VE YETKİ BELGELERİ..................................................... 490

C- TAŞINMAZ MAL KARŞILIĞI ORTAKLIK OLUŞUMU.......................................................... 491

D- KOOPERATİFLERİN GAYRİMENKUL TASARRUFLARI.................................................... 491

E- KOOPERATİFLERİN MUAF OLDUĞU HARÇLAR VE VERGİLER...................................... 492

XI- KOOPERATİFLERLE İLGİLİ ÖZELLİKLİ DURUMLAR......................................................... 492

A- KOOPERATİFLERİN GELİR VERGİSİ (STOPAJ) SORUMLULUĞU................................... 492

1- Genel Açıklama........................................................................................................... 492

2- Kooperatifte Çalışanlara Ödenen Ücretler Nedeniyle Stopaj Sorumluluğu................ 493

3- Kooperatifin Kiraladığı Büroya Ödenen Kira Nedeniyle Stopaj Sorumluluğu............. 493

4- Kooperatifin, Müteahhit ya da Taşerona Yaptırdığı Yıllara Yaygın İnşaat İşi Nedeniyle Stopaj Sorumluluğu      494

5- Serbest Meslek Ödemeleri Nedeniyle Stopaj Sorumluluğu........................................ 494

B- KOOPERATİFLERİN MENKUL KIYMETLERDEN SAĞLADIKLARI GELİRLER.................. 495

C- KOOPERATİFLERİN KİRA GELİRLERİ VE VERGİLENDİRME USULÜ.............................. 496

1- Kooperatif Gayrimenkulünün Tevkifat (Vergi Kesintisi) Yapmakla Sorumlu Olanlara Kiraya Verilmesi              496

2- Kooperatif Gayrimenkulünün, Tevkifat (Vergi Kesintisi) Yapmakla Sorumlu Olmayanlara Kiraya Verilmesi      497

D- KOOPERATİFLERİN ARSA SATIŞI.................................................................................. 497

E- YAPI KOOPERATİFLERİNİN KAT KARŞILIĞI ARSA VEYA ARSA KARŞILIĞI KAT VERMELERİ  498

1- Yapı Kooperatiflerinin Sahibi Oldukları Arsalarını Daire veya İşyeri Karşılığı Vermeleri     498

2- Yapı Kooperatiflerince Konut ve İşyeri Karşılığı Arsa Temin Edilmesi ..................... 499

F- KOOPERATİFLERDE KDV UYGULAMASI........................................................................ 499

1- Genel Açıklama........................................................................................................... 499

2- Kooperatiflerin Malzeme Alımında KDV....................................................................... 499

3- Kooperatiflere İnşaat Taahhüt İşi Yapanların Yüklendikleri KDV’lerin Durumu......... 500

4- Konut Yapı Kooperatiflerine Yapılan İnşaat Taahhüt İşlerinde KDV İstisnası ve İndirimli Oran Uygulaması       500

5- Konut Yapı Kooperatiflerinin Konut Tesliminde KDV İstisnası................................... 501

6- İşyeri Yapı Kooperatiflerinin Üyelerine İşyeri Tesliminde KDV.................................. 502

7- Organize Sanayi Bölgeleri İle Küçük Sanayi Sitelerinde Arsa ve İşyeri Tesliminde KDV İstisnası     502

G- YAPI KOOPERATİFLERİNDE; ORTAKLARI İÇİN SOSYAL KÜLTÜREL, EKONOMİK VE TURİZM AMAÇLI TESİSLERİN KURULUP İŞLETİLMESİ HALİNDE KURUMLAR VERGİSİ UYGULAMASI.......................................... 502

H- ORTAK KULLANIM ALANLARI GENEL GİDERLERİNİN YAPI KOOPERATİFLERİNCE KARŞILANMASI HALİNDE KURUMLAR VERGİSİ UYGULAMASI.................................................................................................................. 503

I- TASFİYE HALİNE GİREN YAPI KOOPERATİFLERİNİN TAŞINMAZ MALLARININ ORTAK OLMAYANLARA SATILMASI               503

J- KOOPERATİFLERİN VERGİ NUMARASI ALMASI VE KULLANMASI ZORUNLULUĞU....... 504

SEKİZİNCİ BÖLÜM

ALIM-SATIM VE DİĞER NEDENLERLE GAYRİMENKUL ÜZERİNDEN ÖDENEN HARÇLAR

I- GENEL OLARAK HARÇLAR.................................................................................................. 507

A- HARÇ KAVRAMI, ÇEŞİTLERİ VE TARİFELERİ................................................................. 507

1- Harç Kavramı............................................................................................................... 507

2- Harç Çeşitleri ve Tarifeleri.......................................................................................... 508

B- HARCI DOĞURAN OLAY VE HARÇ MATRAHI.................................................................. 510

1- Harcı Doğuran Olay..................................................................................................... 510

2- Harç Matrahı................................................................................................................. 510

C- HARÇ ÖDEME ŞEKİLLERİ............................................................................................... 511

1- Basılı Damga Konulmak Suretiyle Harç Ödemesi...................................................... 511

2- Makbuz Mukabili Harç Ödemesi.................................................................................. 511

D- HARÇLAR HER YIL ARTIRILIYOR.................................................................................... 512

E- HARÇTAN MÜSTESNA TUTULAN İŞLEMLER................................................................... 512

II- GAYRİMENKULLER ÜZERİNDEN ALINAN TAPU VE KADASTRO HARÇLARI...................... 515

A- GENEL AÇIKLAMA........................................................................................................... 515

B- TAPU VE KADASTRO HARÇLARININ MEVZUU (KONUSU).............................................. 515

1- Tapu Harcına Tabi İşlemler......................................................................................... 516

2- Tapu Harcına Tabi Kadastro ve Tapulama İşlemleri................................................... 518

C- TAPU VE KADASTRO HARCININ MÜKELLEFİ................................................................. 519

D- TAPU VE KADASTRO HARCININ ÖLÇÜLERİ VE NİSPETLERİ......................................... 520

E- HARCIN HESAPLANMASI................................................................................................ 521

F- TAPU HARCINA ESAS DEĞER......................................................................................... 522

1- Kat İrtifaklı Gayrimenkul Devir ve İktisabında Tapu Harcı......................................... 522

2- Harç Ödenmesinde Özellikli Durumlar........................................................................ 523

G- TAPU VE KADASTRO HARÇLARINDA ÖDEME................................................................ 524

H- TAPU İŞLEMLERİNDEN ALINAN HARÇLAR .................................................................... 527

1- Nispi Oranda Harca Tabi Tapu İşlemleri..................................................................... 528

2- Maktu Tutarda Harca Tabi Tapu İşlemleri................................................................... 531

3- Kadastro ve Tapulama İşlemlerinden Alınan Harçlar................................................. 532

III- ALICININ ÖDEYECEĞİ HARÇLAR....................................................................................... 533

A- TAŞINMAZ YÜKÜ (GAYRİMENKUL MÜKELLEFİYETİ) EDİNİMİNDE ÖDENEN HARÇ........ 533

B- DAİMİ VE MÜSTAKİL HAK TESİSİNDE ÖDENEN HARÇ................................................... 533

C- İRTİFAK HAKKI TESİS VE DEVRİNDE ÖDENEN HARÇ.................................................... 534

IV- SATICI-ALICININ ÖDEYECEĞİ TAPU HARCI...................................................................... 536

A- SATIŞ - ÖKB - CEBRİ İCRA - ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ VE KAMULAŞTIRMADA ÖDENEN TAPU HARCI 536

B- BEDEL KARŞILIĞINDA KURU MÜLKİYET İKTİSABINDA ÖDENEN TAPU HARCI............. 537

C- GAYRİMENKULLERİN SERMAYE ŞİRKETLERİNE AYNİ SERMAYE OLARAK KONMASINDA ÖDENEN TAPU HARCI                538

D- ŞİRKET GAYRİMENKULÜNÜN SATILARAK KAZANCININ SERMAYEYE İLAVESİNDE TAPU HARCI           539

V- DİĞER DURUMLARDA ÖDENEN TAPU HARCI.................................................................... 540

A- MİRAS KALAN GAYRİMENKULLERİN MİRASÇILAR ARASINDA TAKSİMİNDE ÖDENECEK TAPU HARCI   540

B- BAĞIŞTA (HİBE) ÖDENECEK TAPU HARCI .................................................................... 541

C- BAĞIŞTAN RÜCUDA, VASİYETİN İNFAZINDA, PİYANGO VE İKRAMİYE KAZANIMINDA ÖDENEN TAPU HARCI        542

D- BAĞIŞ VE İNTİFADAN FERAGAT, SÜRESİNİN DOLMASI NEDENİYLE İNTİFANIN TERKİN İŞLEMİNDE ÖDENEN TAPU HARCI                543

E- İFRAZ, TAKSİM BİRLEŞTİRMEDE ÖDENEN TAPU HARCI............................................... 544

1- İfraz-Taksim Birleştirmede Ödenen Harç.................................................................... 544

2- Mirasçılar Arasında Yapılacak Taksimde Ödenecek Harç......................................... 544

3- İmar Ortaklığında Taksimde Ödenen Harç.................................................................. 545

4- Diğer Hallerde (Müşterek Mülkiyette) Taksimde Ödenen Harç................................... 545

F- İPOTEK TESİSLERİNDE ÖDENEN TAPU HARCI.............................................................. 546

1- İpotek İşlemi İçin Aranan Belgeler.............................................................................. 547

2- İpotek Tesisinde Ödenecek Harç................................................................................ 547

3- İpotekte Borç Miktarının Değiştirilmesi....................................................................... 548

4- İpotekten Kurtarma - İpoteğe Gayrimenkul (Teminat) İlavesi..................................... 549

5- Derece Değişikliği....................................................................................................... 549

G- MAL REJİMİ SÖZLEŞMELERİNİN TAPUYA TESCİLİNDE ÖDENEN HARÇ....................... 550

H- SATIŞ VAADİ - İRTİFAK HAKKI TESİSİ VAADİNİN TAPUYA TESCİLİNDE ÖDENEN HARÇ 551

I- TRAMPADA ÖDENECEK TAPU HARÇLARI....................................................................... 552

J- TRAMPA İÇİN ARANAN BELGELER................................................................................. 552

K- “SAT-GERİ KİRALA” İŞLEMLERİNDE TAPU HARCI UYGULAMASI................................... 553

L- KOOPERATİFLERİN FERDİLEŞMESİNDE ÖDENEN TAPU HARCI................................... 555

M- KENDİ ARSASINA İNŞAAT YAPANLARIN ÖDEYECEĞİ TAPU HARCI............................. 555

1- 28 Şubat 2009’a Kadar Olan Cins Tashih Harcı Uygulaması .................................... 555

2- 28 Şubat 2009’dan İtibaren Cins Tashih Harcı Uygulaması....................................... 557

VI- TAPU KAYDI OLMAYAN GAYRİMENKULLERİN ALIM-SATIMINDA ÖDENEN TAPU HARCI 558

VII- CİNS VE KAYIT TASHİHİ İŞLEMLERİNDE HARÇ UYGULAMASI....................................... 561

VIII- 28 ŞUBAT 2009’A KADAR UYGULANAN YÜZDE 50 FAZLA HARÇ TAHSİLİNE İLİŞKİN UYGULAMA           563

IX- YÜZDE 50 FAZLA HARÇ TAHSİLİNE İLİŞKİN UYGULAMAYA 28 ŞUBAT 2009’DAN İTİBAREN SON VERİLDİ              566

X- GAYRİMENKULLERİN SERMAYE ŞİRKETLERİNE SERMAYE OLARAK KONULMASINDA HARÇ UYGULAMASI           567

XI- ŞİRKETLERİN UNVAN DEĞİŞİKLİĞİNİN TAPUYA TESCİLİNDE ÖDENECEK HARÇ........... 569

XII- KAMULAŞTIRILAN GAYRİMENKULLERLE İLGİLİ HARÇ UYGULAMASI............................ 571

XIII- ARSA, ARAZİ VE MEVCUT BİNA ÜZERİNE İNŞAAT YAPILMASINDA 28 ŞUBAT 2009 TARİHİNE KADAR HARÇ UYGULAMASI 572

XIV- ARSA, ARAZİ VE MEVCUT BİNA ÜZERİNE İNŞAAT YAPILMASINDA 28 ŞUBAT 2009 TARİHİNDEN SONRAKİ HARÇ UYGULAMASI        573

XV- SPORLA UĞRAŞMAK ÜZERE KURULAN ANONİM ŞİRKETLERLE İLGİLİ HARÇ İSTİSNASI 573

XVI- TAPU VE KADASTRO İŞLEMLERİNDE BAZI KURUM VE KURULUŞLARIN YAPACAĞI İŞLEMLER             574

A- TAPU DAİRELERİNDE YAPILACAK İŞLEMLER............................................................... 574

B- BELEDİYELERCE YAPILACAK İŞLEM............................................................................. 579

C- NOTERLERCE YAPILACAK İŞLEMLER........................................................................... 579

D- VERGİ DAİRELERİNCE YAPILACAK İŞLEMLER.............................................................. 580

E- HARÇ ÖDENMESİNDE KAMU GÖREVLİLERİNİN SORUMLULUĞU.................................. 580

XVII- EMLAK VERGİSİNİN BİLDİRİM VERME SÜRESİ............................................................. 581

XVIII- EKSİK ÖDENEN VEYA HİÇ ÖDENMEYEN HARCA UYGULANACAK CEZA.................... 582

A- GENEL AÇIKLAMA........................................................................................................... 582

B- TAPU HARCINA KESİLECEK VERGİ ZİYAI CEZASI......................................................... 583

C- GAYRİMENKULÜN HARÇ HESABINA ESAS ALINAN DEĞERİ SONRADAN YÜKSELTİLEBİLİR   585

XIX- HARÇLARDA ZAMANAŞIMI.............................................................................................. 586

XX- ÖZELLİKLİ DURUMLAR..................................................................................................... 587

A- TAPU HARÇLARINDA DÜZELTME ZAMANAŞIMI.............................................................. 587

B- 49 YILLIĞINA KİRALAMA İŞLEMLERİNDE TAPU HARCI................................................. 588

1- 28 Şubat 2009 Tarihine Kadar Olan Uygulamada Tapu Harcının Hesabı .................. 588

2- 28 Şubat 2009 Tarihinden İtibaren Olan Uygulamada Tapu Harcının Hesabı ........... 588

C- ŞİRKETTEN AYRILAN ORTAĞIN HİSSESİNE KARŞILIK VERİLECEK GAYRİMENKULLERİN TAPU HARCINA ESAS DEĞERLERİ            589

D- TAPU HARCI, SATIŞ SIRASINDAKİ EMLAK VERGİSİ DEĞERİNDEN AZ OLMAMAK ÜZERE DEVİR VE İKTİSAP BEDELİ ÜSTÜNDEN HESAPLANACAK ............................................................................................................ 589

E- HARCA GECİKME FAİZİ HESAPLANMASI....................................................................... 590

F- DÖVİZ KAZANDIRICI İŞLEMLER HARÇTAN MÜSTESNA.................................................. 591

G- KREDİ TEMİNATLARINA İLİŞKİN İPOTEK İŞLEMLERİNE GETİRİLEN HARÇ VE DAMGA VERGİSİ İSTİSNASI          592

XXI- DAMGA VERGİSİNE TABİ TAPU İŞLEMLERİ................................................................... 594

XXII- BİNA İNŞAAT HARCI....................................................................................................... 595

A- BİNA İNŞAAT HARCININ KONUSU .................................................................................. 595

1- Konut İnşaatı................................................................................................................ 596

2- İşyeri İnşaatı................................................................................................................ 596

B- BİNA İNŞAAT HARCINDAN MÜSTESNA TUTULAN İNŞAATLAR....................................... 596

C- BİNA İNŞAAT HARCININ MÜKELLEFİ.............................................................................. 598

D- BİNA İNŞAAT HARCININ MATRAHI.................................................................................. 598

DOKUZUNCU BÖLÜM

KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ

I- KAT İRTİFAKI........................................................................................................................ 601

A- KAT İRTİFAKININ TANIMI, KONUSU VE HUKUKİ NİTELİĞİ.............................................. 601

1- Kat İrtifakının Tanımı.................................................................................................... 601

2- Kat İrtifakının Konusu.................................................................................................. 601

3- Kat İrtifakının Hukuki Niteliği....................................................................................... 602

B- KAT İRTİFAKININ KURULMASI......................................................................................... 602

1- Kat İrtifakının Kurulması.............................................................................................. 602

2- Kat İrtifakının Kurulmasının Şartları (KMK Md. 14)...................................................... 603

3- Kat İrtifakının Kurulması İçin Gerekli Belgeler........................................................... 603

C- KAT İRTİFAKININ TESCİLİ .............................................................................................. 604

1- Yönetim Planı ve Eklentilerin Beyanlar Hanesinde Gösterilmesi.............................. 604

2- Kat İrtifakının İrtifak Hakları Sütununda Tescili.......................................................... 604

3- Kat İrtifakının Kat Mülkiyeti Kütüğünde Tescili .......................................................... 604

4- İşlemin Mali Boyutu..................................................................................................... 605

5- Resmi Senet Örnekleri ............................................................................................... 605

6- Kat İrtifakı Kurulması İçin Dilekçe Örneği................................................................... 610

II- KAT İRTİFAKININ HÜKÜMLERİ............................................................................................ 611

A- KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI........................................................................... 611

B- KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI........................................................................ 611

III- KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ....................................................................................... 612

A- KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ İLE SONA ERME................................................................... 612

B- KAT MÜLKİYETİNE GEÇİLMEKSİZİN SONA ERME.......................................................... 612

1- Kat İrtifakının İradi Olarak Hak Sahiplerince Sona Erdirilmesi.................................. 612

2- Kat İrtifakının Konusuz Kalmasına Bağlı Olarak Kendiliğinden Sona Erme............... 613

a) Arsanın Tamamen Yok Olması................................................................................ 613

b) Arsanın Üzerinde Yapı Yapılamayacak Hale Gelmesi............................................ 613

c) Kamulaştırma........................................................................................................... 614

3- İrtifak Hakkının Süreye Bağlı Olarak Sona Ermesi..................................................... 614

IV- KAT MÜLKİYETİ................................................................................................................. 614

A- TANIMI............................................................................................................................. 614

B- KONUSU.......................................................................................................................... 614

C- KAT MÜLKİYETİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ............................................................................ 615

D- KAT MÜLKİYETİNDE UYGULANACAK KURALLAR.......................................................... 615

V- KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI........................................................................................ 616

A- GENEL OLARAK.............................................................................................................. 616

B- KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI İÇİN GERÇEKLEŞMESİ GEREKEN HUSUSLAR.......... 616

1- Anayapı Tamamlanmış Olmalıdır................................................................................ 616

2- Bölümleri Bağımsız Olmalıdır...................................................................................... 616

3- Anataşınmazın Tümü Kat Mülkiyetine Çevrilmelidir................................................... 617

4- Anayapı Kargir Olmalıdır............................................................................................. 617

5- Ortak Mülkiyetin Mevcut Olması Şart Değildir............................................................ 617

6- Kanun’un Kat Mülkiyetinin Kurulması İçin Öngördüğü Belgeler Tamam Olmalıdır.... 617

7- Resmi Senet Örnekleri................................................................................................ 618

a) Tapuya Tescili ......................................................................................................... 621

b) Tapu Senedinin Yazımı ............................................................................................ 622

8- Harç.............................................................................................................................. 622

VI- KAT MÜLKİYETİNİN SÖZLEŞMEYE DAYALI (İRADİ) OLARAK KURULMASI...................... 623

VII- KAT MÜLKİYETİNİN MAHKEME KARARINA DAYALI (HÜKMEN) OLARAK KURULMASI.... 625

VIII- KAT MÜLKİYETİNİN KAT İRTİFAKINA DAYALI OLARAK KURULMASI............................. 626

IX- KAT MALİKLERİNİN HAKLARI............................................................................................ 627

A- KAT MALİKLERİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜM VE EKLENTİLER ÜZERİNDEKİ HAKLARI.......... 627

B- KAT MALİKLERİNİN ORTAK YERLER ÜZERİNDEKİ HAKLARI......................................... 628

C- KAT MALİKLERİNİN YÖNETİME İLİŞKİN HAKLARI.......................................................... 629

X- KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI.......................................................................................... 630

A- KAT MALİKLERİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE İLİŞKİN BORÇLARI................................... 630

B- KAT MALİKLERİNİN ORTAK YERLERE İLİŞKİN BORÇLARI............................................ 633

C- KAT MALİKLERİNİN ANATAŞINMAZA İLİŞKİN BORÇLARI............................................... 635

XI- KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM.......................................................................................... 637

A- YÖNETİM PLANI.............................................................................................................. 637

B- YÖNETİM ORGANLARI.................................................................................................... 639

1- Kat Malikleri Kurulu..................................................................................................... 639

2- Yönetici........................................................................................................................ 642

3- Denetçi veya Denetleme Kurulu.................................................................................. 645

XII- KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ.................................................................................. 646

A- ANAGAYRİMENKULÜN YOK OLMASI VE KAMULAŞTIRMA İLE SONA ERME................. 646

B- ANAYAPININ HARAP OLMASI NEDENİYLE SONA ERME................................................ 647

XIII- KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ...................... 649

A- GENEL AÇIKLAMA........................................................................................................... 649

B- BİLDİRİM YOLUYLA......................................................................................................... 650

1- Şekil............................................................................................................................. 651

2- Aile Konutu................................................................................................................... 651

C- DAVA YOLUYLA.............................................................................................................. 652

1- Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle................................................................. 652

a) Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar.......................................................................... 652

b) Yeni Malikin Gereksinimi......................................................................................... 652

2- Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle............................................................................. 653

3- Özellikli Durumlar........................................................................................................ 654

a) Dava Süresinin Uzaması.......................................................................................... 654

b) Dava Sebeplerinin Sınırlılığı ................................................................................... 654

c) Yeniden Kiralama Yasağı......................................................................................... 654

d) Kiracının Ölümünde Sözleşmenin Sürdürülmesi..................................................... 655

YARARLANILAN KAYNAKLAR................................................................................................. 677